如果你想了解泰国房产这将是一篇干货

admin1年前 (2024-09-23)泰国产业新闻205

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　　原标题：如果你想了解泰国房产，这将是一篇干货

　　如果你想了解泰国房产，这是一篇来自于购买了苏梅岛别墅，又做了开发商的我五年经验总结出来的干货。

　　和我国土地国有政策不同，泰国土地是私有的，因此在泰国置业买的是建筑物和土地两部分。两部分的交易过程在法律上是完全相互独立的，可由不同业主相互持有。泰国房产产权呢，就是针对这两部分而言的。

　　Freehold永久产权/Leasehold租赁产权永久或是租赁，根据字面意思很好理解。两者在权益范围上没有任何差别（需符合建筑标准），仅仅是时限：租赁产权以30年为期，可续租3次。

　　（1）建筑物的永久产权和土地的租赁产权

　　（2）建筑物的永久产权和土地的永久产权

　　差别就在土地产权年限上。为什么要这样呢？很好理解。不管是哪个国家，法律上总会优先保护自家土地，限制其流入外籍人士手中。泰国也不例外，所以对土地所有权期限进行了限制。

　　当然，土地要保护，外籍人士的合法权益也要保护。所以，尽管外籍人士不能以个人名义获得土地永久产权，但是泰国法律同样规定，一旦土地租赁到期，土地主人不能兼并建筑物所有者。且建筑物所有者可以选择续约，即使该土地被主人出售了，原来的土地租赁条约仍然有效。

　　第一个问题，外国人到底能不能买泰国的房产？

　　泰国的房产分两种，一种是公寓性质，可以落户到个人名下，一种是别墅性质，不能落到个人名下。（有些公寓也不可以落户个人，别墅也可以落个人，接下来会解释），这是泛指两种情况。因为泰国规定，所有的房产，必须要有51％卖给本国人，保证本国人的需求，其他才可以卖给外国人，公寓一般都是这种性质，所以公寓是大部分可以落个人名下的。别墅卖给外国人得居多，基本都是不可以落个人名下。有一些普吉岛的别墅，是公寓和基础公共设施的面积比较大，别墅占总盘比例少，这种特殊情况也可以落个人名下。

　　那不能落个人名下的别墅是怎么样购买呢？泰国法律规定，以公司的形式可以购买泰国的土地和房产，享受999年的永久产权。所以，一般外国人购买，都是通过公司持有。公司需要一个泰国的股东，占51的股权％，但是律师会和这个股东签订，一次性付清她/他所有的费用，而且在控股中没有实权和话语权，同样，这条也是受泰国法律保护的，也是泰国成立以来一直支持的政策。

　　律师帮您建立一个泰国公司：业主（也就是您）持有39%的股份，担任唯一董事，拥有绝对话语权；然后找两名泰籍股东，名义上的，分别持有30%及31%的股权，这样在法律上，就达到购买标准了

　　我对公司的泰籍股东有担忧怎么办？

　　首先，建立公司只需少量的注册资金，而购买自己大部分来自于公司对外籍业主（也就是您）的借款，双方签有借款协议，公司需归还业主本息；

　　其次，外籍业主（您）担任唯一董事，负责全部日常决策；重大决策需75%以上的股权投票通过才行，两名泰籍名义股东合起来才61%（30%+31%），远低于75%，可以说没有任何实权，形同虚设；

　　最后，白纸黑字的，泰籍名义股东均事先签有股权转让协议，切对象及时间待填写，可随时更换，确保其无条件配合业主。您也可以随时更换其他名义股东的。

　　答案是否。这样成立的公司，一般不需要你去实际经营，公司没有任何业务，也没有任何利润，当然也就没有分红了。至于你租金收益，也不用担心，不用与股东分享，因为租金为建筑物收益，建筑物完全属于业主个人。

　　所以，外国人是可以放心购买泰国的房产的。不管落个人名下还是公司持有，都是安全，受保护的。

　　第二个问题，一般公司有效范围，需要多久，多少钱？

　　公司注册时候，律师会很清楚的跟你表明，这个公司，只限于这片土地，这栋建筑，不能做任何其他的用途。注册时间大概是一个月左右，费用从1万人民币到3万人民币不等。

　　所以，外国人是可以放心购买泰国的房产的。不管落个人名下还是公司持有，都是安全，受保护的。

　　第二个问题，一般公司有效范围，需要多久，多少钱？

　　第三个问题，泰国的房产购买流程？

　　泰国分两种，一种是现房，基本是需要一次性付清全款。也有一些开发商会出政策，可以贷款，要看每一个项目的不同。

　　另一种是期房，期房的步骤会多一些

　　1，首先第一步，意向金，一般是2万到5万人民币之间，付过去后，这栋别墅就不会销售了

　　2，找律师做背景调查，调查这片土地和公司有没有债权纠纷，银行贷款和抵押以及核实真实情况，做报告，一般周期是1-3个月之内出报告。如果没有问题，报告出来后，就需要付首付款了。当报告出来后全部没有问题，客户因为自己原因，不想购买了，意向金不退。所以要考虑清楚再付款。

　　3，首付款一般是百分之20-30，作为地基费用，接下来是盖到哪一步付那一部分的钱。最后交房付最后房款的百分之5，做交接手续，过户，拿土地证。

　　4，如果您想再卖出，则是走现房流程，所有款项也是全部现金回到您的账户，只需要买家找律师做背景调查之后，双方各付交易金额的百分之2,5的政府税金，更改公司股东名称即可，非常简单便捷。

　　大家投资之后，最关心的就是回报率，苏梅岛的房产价值近年来稳步增长，每年增长15%到20%。随着政府计划进一步改善岛上的基础设施，房地产的价值在不久的将来将会上升。

　　此外，除去土地和建筑的升值，健康稳定的租售比才是苏梅岛投资客的重点关心对象。苏梅岛处于土地和建筑买入的低洼超值时期，但是租金比曼谷和普吉岛等区域却高出很多。所以年回报率一般开发商会保证7-9％，但是实际会高出不少。

　　虽然传统上认为雨季是从10月到12月中旬，但在很多方面，苏梅岛是全年无休的目的地，没有海啸的危险，而且远离台风带。全年气候炎热潮湿，温度通常在28到35摄氏度之间。岛上有很多景点和活动，高尔夫球，潜水，佛教寺庙等等。对于那些喜欢航海的人来说，苏梅岛为航行提供了绝佳的机会。

　　也就是说，投资苏梅岛，维护成本小，出租时间长，收益率当然稳定。

　　Central Festival是苏梅岛上最大的综合购物中心，这里有三层楼，约有9万平方米，对于这个位于Chaweng海滩路和附近湖之间的大型购物和餐饮中心来说，这是一个更好的描述。购物中心有四大区域——查能港（Chaweng Port）、鸟笼（Bird Cage）、渔夫村（Fisherman Village）和海滨小镇市场（Beach Town Market）, 时尚小店，餐饮娱乐，一应俱全。

　　我们的别墅项目周边有多个大型超市，比如Tesco Lotus, Makro, Big C等等，生活便利。

　　项目3公里范围内有3家医院，包括苏梅国际医院（Samui International Hospital）等。泰国最大型医院——泰国医院（Bangkok Hospital Samui）距离仅6km，这里设施一流，医术高明，服务甚佳。

　　苏梅岛国际学校遵循著名的英国独立学校模式，提供国际认可的教育标准。这所学校遵循剑桥大学(University of Cambridge)课程计划支持的英国课程，非常强调给每个孩子机会发光发亮。

　　英国学校潘亚迪(PanyaDee)为国际社会和居住在苏米岛上的泰国居民的儿童提供学前教育、小学和中学教育

　　拉麦国际学校为学生们在一个良好的新环境中提供最高水平的教育。学校提供 LIS 课程，从基础到9年级都有，教学中综合了剑桥和英国国家课程。

　　人口数量家庭收入宜居指数租房率住房自有率租售比

　　知名大学：泰国苏拉塔尼皇家大学

　　接下来要给大家介绍的是一个位置位于小查汶，价格和位置都是绝版无二的好项目

　　项目介绍：建筑风格：现代简约开发时间：2019年6月-2020年6月，地址：泰国/苏梅岛/小查汶

　　走路距离海边，餐厅，酒吧不到10分钟

　　距离国际学校步行5分钟，曼谷医院步行15分钟，便利店步行15分钟。

　　开车距离观景台，大象营地等景点5-10分钟，其他各大景点15分钟左右。