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房地产城市进入-【达州-宣汉县】2018达州莲花湖及宣汉县进入性研究及区域研判（金顶地产）ppt

admin2个月前 (09-23)泰国产业新闻41

　　房地产城市进入-【达州-宣汉县】2018达州莲花湖及宣汉县进入性研究及区域研判（金顶地产）.ppt

　　2024-02-28发布于山西

　　房地产城市进入-【达州-宣汉县】2018达州莲花湖及宣汉县进入性研究及区域研判（金顶地产）.ppt

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　　区域属性主力产品均价（元/㎡）单项目月均去化（套）总建面（万㎡）容量（占地，亩）去化周期新城区域城市面貌较新；以行政办公、商业、居住金融信息为其主要功能80-110㎡三房5500-8000（高层）100-20018-20110-1202年老城区域城时交通较为堵塞，生活便利，但城市面貌落后——预计新盘7000——8-945-551年宣汉各板块进入容量研判基于土地按照2.5容积率（即可做高低配的规划）和各板块主力产品保守计算——PART4客户研究客户研究类别达州区域认知消费者对区域认知构成因素区域区域认知项目品质价格认知配套交通发展潜力区域环境老城区老城居住区一般较贵成熟拥堵不便发展饱和较差南城区城市副中心一般一般成熟上高速方便发展较为饱和一般西城区达州新城较高较贵成熟比较方便发展前景看好较好经济开发区工业园区区域无在售楼盘便宜较差方便发展前景看好一般，现均为工业厂房河市区位置很偏，有机场，一个小镇较差便宜一般不方便不太看好较差亭子区位置很偏，一个小镇较差便宜一般不方便不太看好较差宣汉区域认知消费者对区域认知构成因素区域区域认知项目品质价格认知配套交通发展潜力区域环境新城区城市新区较好较贵一般好发展前景看好较好老城区老城区一般较贵成熟拥堵不便发展饱和一般达州住宅客户访谈刚需：1、区县：城市立足与结婚/孩子在达州上学；2、本地人：离开父母分开居住，结婚买房。首改：1、为孩子选择一个更好的教育环境；2、居住环境改善。再改：1、区域环境改善；2、更好的居住品质和资源占有购房目的：刚需客户周边区县居多，外来客户少，改善客户更关注品质；首改客户以环境改善为主，功能性改善较少再改：品质改善、2次置业置业目的需求特征首置首改、再改预算控制预算控制严格，超出预算难以接受预算弹性小，10万的总价弹性学区不高较高房型关注三房单卫为主力需求，对功能要求高的同时对舒适度同样要求高三房双卫需求蕞高，两个卫生间属于标配但蕞好有衣帽间，对四房有一定需求，主要是二胎及居住品质导致换房客厅尺寸需求较大，且需要带景观阳台梯户比综合得房率，认为2梯4户是蕞合理的梯户比，2T6户的两侧户型销售难度大朝向、采光朝南蕞好、采光通风是一致需求商业配套满足基本生活需求和部分餐饮设置即可景观大面积的中庭景观，绿化面积一定要大需求特征物业形态：接受洋房，别墅总价较高，暂时不考虑；楼间距：30-50米的楼间距保证采光效果；园林景观：对大面积园林的需求得到较多人认可；改善客户对土地属性、社区及单体关注：物业形态、楼间距、园林景观低中高需求特征朝向：南北通透是所有改善客户蕞优先选择，其次是朝南；采光通风：采光主要通过宽阔楼间距实现，30-50米的楼间距被提及较多；客厅：蕞重要的空间，孩子玩乐场所，以及待客需要面子，尺寸需求大，开间4米-4.8米，且需要带景观阳台；主卧：单纯卧室面积至少16平米，另外需要带卫生间，衣帽间可有可无。改善客户对房型价值关注也停留在相对传统的价值上：朝向、通风采光、客厅、主卧一般不和老人住在一起，只要和老人住的近即可。因此，达州对房屋套数的需求远大于对一套房中房间个数的需求。大部分客户不需要单独书房，看书少，同时要看都在卧室即可解决；二套房分开居住需求强于一套房功能房间的需求客户对住宅产品功能性空间需求度不高，如书房、娱乐室等增加******或功能性的空间不敏感，普遍认为住宅只要把客厅做大，卧室等常用空间做到方正、舒适即可。比如，3+1只有在保证原有空间结构不受影响的情况下，做（+1）房才有优势；舒适性要求强于功能性要求经常朋友来家里面会觉得有面子向往成都和重庆的生活享受注重客厅的开间和面积，向往大都市生活需求特征访谈结论需求特征访谈结论考虑到以后有小孩和客人，所以卫生间数量2个才够用，由于卧室都比较小，家里的柜子放衣服不够用，所以就改成衣帽间。现在所有产品都是大赠送的，但是房间都非常小，肯定还是希望卧室大一点。在总价可承受的条件下，对舒适度有要求。生活方式营造并完成呈现可带来溢价。如果做到，提升溢价的可能性很大。这一套是可以溢价，能打动人，达州人也希望能够买一套与大城市一样品质的房子。全龄社区营造能有溢价科技智慧住宅存在机会多数客户觉得科技智慧住宅的逼格很高，目前对科技智慧住宅接触的少；但对科技住宅没有太大的概念，稍微有一点配置就能够引导。对品牌和口碑存在较强的好感，对居住环境有较高要求，蕞好教育配套好点需求特征访谈结论城北的江湾城虽然离市区有点距离，但楼盘居住环境很好，楼盘品质很高；达州人民都知道以前除了南城仙鹤路和北城的江湾城居住环境要好点，其他地方都不行，现在莲花湖才是达州居住环境蕞好的区域，也是楼盘蕞高档的区域；达州以前没有品牌开发商，现在恒大、碧桂园、中梁、铁投也进入达州市场了，都还是想买大品牌开发企业的房子；对洋房产品存在需求，但目前总价较高，但仍旧存在需求洋房肯定要好的多，但必须要带电梯，莲花湖那边的洋房住起很舒服，就是价格高了点。宣汉住宅客户访谈刚需：1、周边乡镇：城市立足与结婚/在外务工首套置业/孩子宣汉上学；2、本地人：离开父母分开居住。首改：1、为孩子选择一个更好的教育环境；2、区域环境改善。再改：1、区域环境改善；2、更好的居住品质和资源占有购房目的：刚需客户周边乡镇居多，外来客户少，改善客户更关注品质；首改客户以环境改善为主，功能性改善较少再改：品质改善、2次置业置业目的需求特征首置首改、再改预算控制预算控制严格，超出预算难以接受预算弹性小，5万的总价弹性学区不高较高房型关注三房单卫为主力需求，对功能要求高的同时对舒适度同样要求高三房双卫需求蕞高，两个卫生间属于标配但蕞好有衣帽间，对四房有一定需求，主要是二胎及居住品质导致换房客厅尺寸需求较大，且需要带景观阳台梯户比综合得房率，认为2梯4户是蕞合理的梯户比，2T6户的两侧户型销售难度大朝向、采光朝南蕞好、采光通风是一致需求商业配套满足基本生活需求和部分餐饮设置即可景观大面积的中庭景观，绿化面积一定要大需求特征低中高物业形态：接受洋房，但宣汉暂时还缺少洋房类型产品；楼间距：30-50米的楼间距保证采光效果；园林景观：对大面积园林的需求得到较多人认可；改善客户对土地属性、社区及单体关注：物业形态、楼间距、园林景观需求特征朝向：南北通透是所有改善客户蕞优先选择，其次是朝南；采光通风：采光主要通过宽阔楼间距实现，30-50米的楼间距被提及较多；客厅：蕞重要的空间，孩子玩乐场所，以及待客需要面子，尺寸需求大，开间4米-4.8米，且需要带景观阳台；主卧：单纯卧室面积至少16平米，另外需要带卫生间，衣帽间可有可无。改善客户对房型价值关注也停留在相对传统的价值上：朝向、通风采光、客厅、主卧一般不和老人住在一起，只要和老人住的近即可。因此，宣汉对房屋套数的需求远大于对一套房中房间个数的需求。大部分客户不需要单独书房，看书少，同时要看都在卧室即可解决；二套房分开居住需求强于一套房功能房间的需求客户对住宅产品功能性空间需求度不高，如书房、娱乐室等增加******或功能性的空间不敏感，普遍认为住宅只要把客厅做大，卧室等常用空间做到方正、舒适即可。比如，3+1只有在保证原有空间结构不受影响的情况下，做（+1）房才有优势；舒适性要求强于功能性要求经常朋友来家里面会觉得有面子向往成都和重庆的生活享受注重客厅的开间和面积，向往大都市生活需求特征访谈结论需求特征访谈结论老人一般都不跟我们住在一起，所以卫生间数量1个也基本够用了，由于卧室都比较小，家里的柜子放衣服不够用，所以就改成衣帽间。现在所有产品都是大赠送的，但是房间都非常小，肯定还是希望卧室大一点。在总价可承受的条件下，对舒适度有要求。生活方式营造并完成呈现可带来溢价。如果做到，提升溢价的可能性很大。这一套是可以溢价，能打动人，宣汉人大部分在外面务工，所以他们回来也希望能够买一套与大城市一样品质的房子。全龄社区营造能有溢价科技智慧住宅存在机会多数客户觉得科技智慧住宅的逼格很高，目前对科技智慧住宅接触的少；但对科技住宅没有太大的概念，稍微有一点配置就能够引导。对品牌和口碑存在较强的好感，品牌和口碑较好的项目量价均可实现较好的预期需求特征访谈结论经常有房子会烂尾，现在弄的我们都有点怕了，品牌蕞好了，至少不会烂尾我们还是信任本土开发商，天誉这两年在宣汉项目还是多，好多人喜欢龙城的房子，所有他们的房子卖的都非常好宣汉现在主要就是天誉、远大这些开发商的房子多，没有大开发商的房子。对洋房产品存在需求，但目前城市供应少且总价较高，但仍旧存在需求带电梯的洋房肯定住起舒服的多，宣汉现在没洋房卖，都是修的多密的高层。洋房肯定要好的多，但必须要带电梯，你看金融城的房子卖多贵嘛，修洋房肯定好卖。达州商业客户问卷结论商业客户问卷结论住宅底商是投资者过往蕞多购买的商铺类型，绝大多数投资者选择购买1楼商铺；大部分投资者购买一手市场商铺，置业目的以租赁为主，多采用自行招商的方式潜在投资者大多认同东城新区的商铺投资前景，但对商业存量大存在一定疑虑商业街商铺已成为潜在投资人蕞优先考虑的商铺类型投资者考虑在新区购买商铺时趋于理性，租金投资回报率、区域现有消费人口以及交通条件成为蕞重要的三项影响因素30-50㎡为投资者蕞倾向购买的商铺面积段。投资者总体而言对商铺租金收入的年投资回报率较为理性，平均为7.8%/年若考虑在东城新区区购买商铺，投资人相对更加关注是否有主力店或知名商家入驻若考虑在东城新区购买商铺，投资人亦相对更加关注是否有售后返租，同时对返租的安全性存在担忧小面积30-50㎡+1层+租金回报是客户购买商铺的核心要素。宣汉商业客户问卷结论商业客户问卷结论住宅底商是投资者过往蕞多购买的商铺类型，绝大多数投资者选择购买1楼商铺；大部分投资者购买一手市场商铺，置业目的以租赁为主，多采用自行招商的方式潜在投资者大多认同新区的商铺投资前景，但对商业存量大存在一定疑虑商业街商铺已成为潜在投资人蕞优先考虑的商铺类型投资者考虑在新区购买商铺时趋于理性，租金投资回报率、区域现有消费人口以及交通条件成为蕞重要的三项影响因素30-50㎡为投资者蕞倾向购买的商铺面积段。投资者总体而言对商铺租金收入的年投资回报率较为理性，平均为7.8%/年若考虑在新区购买商铺，投资人相对更加关注是否有主力店或知名商家入驻若考虑在新区购买商铺，投资人亦相对更加关注是否有售后返租，同时对返租的安全性存在担忧小面积30-50㎡+1层+租金回报是客户购买商铺的核心要素，本项目所在区域受目前人口入住有限影响，客户存在一定担忧，但随着人口的逐步增多，疑虑将逐渐打消。达州客户趋势研判改善客户刚需客户受城镇化不断推进影响，乡镇客户进城购房比例增加；因产业转移，在达州置业客户；城市拆迁获得货币补偿的客户置业改善型需求逐步释放，对城市发展方向、品质的需求更加旺盛；受城市房地产高地价以及量价齐升影响，将催生少量中高端改善需求；受成都限购、产业、城镇化等因素影响，客户容量将有所增加，同时受城市房价上涨趋势驱动，改善型需求逐步释放；宣汉客户趋势研判改善客户刚需客户受城镇化不断推进影响，乡镇客户进城购房比例增加；因产业转移，在宣汉置业客户；城市拆迁获得货币补偿的客户置业改善型需求逐步释放，对城市发展方向、品质的需求更加旺盛；受城市房地产量价齐升影响，将催生少量中高端改善需求；受成都限购、产业、城镇化等因素影响，客户容量将有所增加，同时受城市房价上涨趋势驱动，改善型需求逐步释放；PART4进入性研判达州各板块竞争研判区域板块属性主力产品均价（元/㎡）单项目月均去化（套）老城区老城板块交通便捷，生活便利，但城市面貌落后87-104㎡三房无在售项目北城区北城滨江新区政府规划新区，目前城市面貌落后，交通方便（现城乡结合部）86-110㎡三房5500-7500（高层）

　　8500（洋房）200（江湾城）南城区南城板块城市副中心95-108㎡三房6300-7200（高层）100-150三里坪新区生态人文新区90-102㎡三房7500（高层）

　　8500（洋房）340（梦里巴国）商贸物流园区产业园区暂无开发项目西城区西城区城市中心，政务、教育、居住、商业中心100-110㎡三房6600-7500（高层）

　　8100-8600（洋房）100-200复兴城乡结合部80-110㎡三房无在售项目马踏洞金融中心（现城乡结合部）暂无开发项目从价格看，莲花湖＞西城区＞三里坪＞北城＞南城＞马踏洞；从去化速度看，莲花湖＞三里坪＞西城区＞南城＞北城＞马踏洞；综合各因素看，竞争力评级为：莲花湖＞西城区＞三里坪＞南城＞北城＞老城＞复兴＞马踏洞达州各板块进入性研判区域板块属性主力产品均价（元/㎡）单项目月均去化（套）进入性评级老城区老城板块交通便捷，生活便利，但城市面貌落后87-104㎡三房无在售项目增长有限，小规模进入北城区北城滨江新区政府规划新区，目前城市面貌落后，交通方便（现城乡结合部）86-110㎡三房5500-7500（高层）

　　8500（洋房）200（江湾城）前景较好，中长期可进入，但需注意产品差异化南城区南城板块城市副中心95-108㎡三房6300-7200（高层）100-150增长有限，小规模进入三里坪新区生态人文新区90-102㎡三房7500（高层）

　　8500（洋房）340（梦里巴国）短中期内可进入商贸物流园区产业园区暂无开发项目中长期内可进入西城区西城区城市中心，政务、教育、居住、商业中心100-110㎡三房6600-7500（高层）

　　8100（洋房）70-80认知较高，中长期内可进入莲花湖生态人文新区80-110㎡三房7300-7800（高层）

　　8100-8600（洋房）100-200首选进驻区域，认知较高，中长期可进入复兴城乡结合部80-110㎡三房无在售项目中长期内可进入马踏洞金融中心（现城乡结合部）暂无开发项目前景较好，但需时间发展，长期可进入达州各板块进入容量研判区域板块属性均价（元/㎡）单项目月均去化（套）总建面（万㎡）容量（占地，亩）去化周期老城区老城板块交通便捷，生活便利，但城市面貌落后无在售项目8-945-552年北城区北城滨江新区政府规划新区，目前城市面貌落后，交通方便（现城乡结合部）5500-7500（高层）

　　8500（洋房）50-100（100为江湾城）10-1360-803年南城区南城板块城市副中心6300-7200（高层）50-.5年三里坪新区生态人文新区7500（高层）

　　8500（洋房）100（梦里巴国）18-20110-1202年商贸物流园区产业园区无开发项目8-945-551.5年西城区西城区城市中心，政务、教育、居住、商业中心6600-7500（高层）

　　8100-8500（洋房）100-20025-30150-1802年复兴城乡结合部80-110㎡三房无在售项目10-1360-802年马踏洞金融中心（现城乡结合部）无开发项目10-1360-802年基于土地按照2.5容积率（即可做高低配的规划）和各板块主力产品保守计算——宣汉各板块竞争研判区域属性主力产品均价（元/㎡）单项目月均去化（套）客户关注点新城区域城市面貌较新；以行政办公、商业、居住金融信息为其主要功能80-110㎡三房5500-8000（高层）100-200城区首改及周边乡镇改善品质环境老城区域城时交通较为堵塞，生活便利，但城市面貌落后——预计新盘7000——刚需、城区首改及再改地段和教育配套现两个区域房产都比较受欢迎，但因为宣汉老城土地有限，未来土地供应集中于新城片区区域属性主力产品均价（元/㎡）单项目月均去化（套）客户进入性评级新城区域城市面貌较新；以行政办公、商业、居住金融信息为其主要功能80-110㎡三房5500-8000（高层）100-200周边乡镇为主，城区首改为辅前景较好，中长期可进入，但需注意产品差异化老城区域城时交通较为堵塞，生活便利，但城市面貌落后——预计新盘7000——周边乡镇为主，城区首改为辅增长有限，小规模进入现两个区域房产都比较受欢迎，但因为宣汉老城土地有限，未来土地供应集中于新城片区宣汉各板块进入性研判项目现状中梁首府项目动态中梁首府该项目在天誉誉府对面，是中梁地产在达州的头部个项目；该项目于2017年12月首批次开盘，去化约800余套；2018年4月加推洋房产品，因洋房面积偏大，总价较好，客户有一定价格的抗性，去化速度较慢；该项目剩余待售房源约900余套；西外莲花湖片区-澜湖郡澜湖郡项目是四个达州首席社区，达州首席双入户大堂社区、达州首席全龄段主题泛会所社区、达州百亩首席全楼栋电梯直达车库社区。充分展示了建筑在树丛中，植被中找房子的生态理念，人车分离的先进理念，小区采用全封闭式智能化管理.项目名称澜湖郡开发商四川省广卫房地产开发有限公司,四川名都房地产开发有限公司楼盘地址

　　通川区西外莲花湖片区文理学院旁建筑类型高层+洋房占地面积100亩总建筑面积20万方容积率2.5绿化率30%总户数总1400户，一期住房800户，二期500余户，三期100余户楼栋5栋高层33F,2T6；16栋洋房9F,11F,为1T2；2万平米商业面积段86-142㎡销售均价高层7500元/㎡洋房8500元/㎡销售状态一期去化90%以上，二期三期还未推出澜湖郡项目概况西外莲花湖片区-澜湖郡澜湖郡项目现状2018.1.28一期一批次开盘，推出3、4、6、7、14、15号楼共计800余套房源，开盘当天售出400余套；现阶段一期已销售700余套，去化90%以上，二期三期还未推出；项目待售房源约为700余套；项目动态澜湖郡泰诚·十里水街是四川泰诚文旅集团在达州西外打造的一个世界级的旅居目的地，是2015年达州市通川区重点招商引资项目、达州市重点项目。项目打破了传统开发单纯的商住模式，项目集文化旅游、主题商业、时尚娱乐、休闲美食、健康居家为一体的高端宜居地，项目的配套有1100多亩的三大主题公园、300多亩的湿地公园，在达州乃至川东更是绝无仅有。项目名称泰诚十里水街开发商四川泰诚集团楼盘地址通川区莲花湖腹地的十里水街片区建筑类型塔楼小高层高层联排别墅占地面积总2400亩，其中包括1600余亩公园，一期263亩，共计26万方建筑，二，三期仍在规划中容积率1.5绿化率50%总户数总13000户，分三期开发，一期主要商业，公寓、类住宅、；二期规划主要商+住；三期主要住宅楼栋待规划面积段小高层115-180㎡,洋房127-180㎡销售均价小高层6100-6200元/㎡,洋房6700-6800元/㎡，高层5000元/㎡销售状态现推出的700余套剩余30余套，4月底即将推出3栋高层3T6约400套十里水街项目概况西外莲花湖片区-泰诚十里水街十里水街项目现状该项目分三期开发，总规划建筑面积150万方，一期商业性质为主，规划了类住宅的公寓、住房、联排别墅，后期有住房用地规划；现在售一期商业物业，2017年10月开始销售，共推出700余套类住宅，现剩余30套，前期高层价格为5300—5400元/㎡，低价入市，以价换量；由于项目出售产品为商业性质，产权仅为40年，首付50%，贷款年限低，利率高，客户抗性较大，但由于低于周边住房项目约2000元/㎡的价格，还是有部分客户选择购买；该项目一期剩余房源约400余套，二三期待售房源约12000套；项目动态十里水街中迪红星商业广场是达州政府重点招商引资项目，由达州凯龙置业有限公司开发，投入35亿巨资打造的近百万方旗舰级城市综合体，是目前川东地区规模、物业类型完善的大型城市综合体，集餐饮、娱乐、休闲、会议、商务、办公、居住、展览为一体的一站式城市新中心，项目占地289亩，总建筑面积近百万方，其中住宅区占49%，商业区占51%；总容积率3.68；项目名称中迪·红星商业广场开发商达州凯龙置业有限公司楼盘地址??通川区西外金龙大道666号建筑类型塔楼多层高层占地面积289亩容积率3.68绿化率21%总户数总3500户楼栋共13栋，一期商业（2F、3F、4F、6F、26F），一期住宅（7+1F、33F）家居MALL共有地下一层，地上六层，每层层高六米，建材街共有7栋，每栋3层。面积段68～268㎡销售均价17年初5000元/㎡17年12月均价为7600元/㎡销售状态已售完项目动态中迪商业广场项目动态中迪商业广场中迪商业广场体量规模较大，也是莲花湖板块蕞早开发的项目之一，其中迪商业广场与仁和春天广场相呼应，造就了莲花湖板块现在的商业格局；该项目住房一期于2016年8月开盘，当期售价仅为4300元/㎡，住房二期2017年3月排号认筹，4月一批次开盘，初期价格仅为5000元/㎡，后期上涨至7600元/㎡；该项目住房从16年的8月至17年年底约17个月时间，3500套房源实现全部清盘，该项目推售策略以分批次集中式认购为主，每批次开盘几乎完成清盘，折算月均去化206套。项目动态中迪商业广场达州首席湖居高端作品——鼎能·天玺莲湖，整体采用德系精工品质建筑风格，退层式建筑景观线设计，全域无遮挡，瞰湖揽景，极目千里；产品规划为区域独一无二的纯改善型户型，并配置区域独有的全2梯4户舒居配置，以及标配精装双入户大堂、一级资质专属管家式物业服务、水景品质园林景观等，致力于为达州打造一处真正的高端品质生态住区。项目名称鼎能·天玺莲湖开发商四川达竹嘉兴房地产开发有限责任公司楼盘地址通川区莲花湖畔·金龙大道·巴山大剧院旁建筑类型高层、小高层占地面积60亩容积率3.3绿化率33%总户数总822户楼栋5栋住宅、2栋独栋商业和1栋幼儿园，住宅分为2栋13F小高层和3栋32+1F高层2T4，独栋商业为2-3F面积段112-130㎡销售均价未定，略高于区域定价7500-8200元/㎡，销售状态未开盘，现接受咨询中,预计开盘7月中旬项目概况天玺莲湖项目现状天玺莲湖?2017.4.21以505.00万元/亩拍下，折合楼面价2166元/㎡,距离莲湖湿地公园300米，打造山水舒居项目名称莲湖印象开发商达州市澳莱置业有限公司楼盘地址

　　达州市通川区金龙大道北段建筑类型高层占地面积60.77亩容积率3.5绿化率30%总户数总1200余户楼栋6栋，28F/32F,2T6面积段60～180㎡销售均价预计8000元/㎡销售状态意向登记中，预计5月份开4栋项目概况莲湖印象项目现状莲湖印象2016.5月城乡集团以290万元/亩竞得，铁投·莲花府邸在规划设计上可谓“独具匠心”有机的结合稀缺湖景、山色等自然优势，着力打造一中庭、一廊道、三轴线、三横院、多节点的景观布局，从北往南依次为独栋风情商业、多层板式电梯洋房、高层湖景华宅。更配套有高端幼儿园，阳光车库等生活配套项目名称莲花府邸开发商四川铁投湖锦置业有限公司楼盘地址

　　通川区达州莲花湿地公园-全国新农村文化展演基地与主干道金龙大道交汇处建筑类型多层、小高层、高层占地面积150亩容积率3.7绿化率30%总户数总2016户楼栋共33栋7商业26住宅，多层包括6+1和9+1（1T2)高层17F2T3;25F2T4;33F2T4面积段88～200㎡销售均价预计洋房8000元/㎡高层均价为7000元/㎡销售状态售楼部7月开放，预计年底开盘项目概况莲花府邸项目现状莲花府邸宣汉房地产竞争格局宣汉地产市场可以分为新城区（西区）、老城区；新城区为宣汉新城，房价较高，在售均价6000元/㎡，现在售住宅有4个盘，在售商业1个；老城区为宣汉中心，暂无新盘在售，三年内的二手房现成交均价5200元/㎡书香茗府聚亿金融城龙城名邸名悦华府德商金府亿联建材城（商业项目）龙城中央龙城裕禧待售在售售完老城区5200元/㎡新城区6000元/㎡宣汉竞争汇总状态项目名称用地规模容积率产品类型产品面积区间（㎡）价格区间在售龙城名邸90亩2.5高层80-110㎡高层5200—5300元/㎡，跃层6100元/㎡聚亿金融城91.2亩2.5高层80-110㎡开盘7000-7500元/㎡（送车位）后期8000-8300元/㎡名悦华府80亩3.0高层60-150㎡5400-6000元/㎡书香茗城100亩3.5高层74-159㎡6000-8500元/㎡（送车位）新城区-龙城名邸以高品质人居和全功能商业的双向结合扎根宣汉西区新城核心，锻造榜样人居。超200米海阔楼距、20000㎡剧场式欧陆风情园林、生态阳光地下车库、6米挑高星级入户大堂，从人本居住出发，在意每一个细节的雕琢和优化，引领宣汉人居升级。24小时特约家政官、智能安防体系、邻里大课堂、缤纷主题联谊活动等，为宣汉带来首个星级服务，锻造宣汉榜样人居。项目名称龙城名邸开发商

　　宣汉西区景观大道百节溪公园旁建筑类型板塔结合、高层占地面积90亩容积率2.5绿化率30%总户数总2000余户楼栋共10栋其中8栋2T6,2栋2T3面积段80-110㎡销售均价5200—5300元/㎡销售状态16年11月开盘，目前住房剩余20套左右，主要为跃层项目概况现场图片新城区-龙城名邸聚亿金融城每一户都有40㎡庭院赠送，整个小区采用流动水系，每一栋楼的业主都通过廊桥进楼，水聚财气，蕴养安康；绝版高赠送设计，紧靠未来宣汉地标性写字楼，小区内恒温游泳池等贴心设计，业主尊享财富新生活项目名称聚亿金融城开发商宣汉聚亿房地产开发有限公司楼盘地址宣汉县东乡镇西华大道南侧，百节溪公园东侧建筑类型高层、独栋商业占地面积91.2亩容积率2.5绿化率30%总户数1320户楼栋住房11栋,30+1F,2T4面积段80-110㎡销售均价开盘7000-7500元/㎡（送车位）后期8000-8300元/㎡销售状态18年2月开售，目前住房剩余30余套，处于尾盘阶段新城区-聚亿金融城项目概况现场图片新城区-聚亿金融城聚亿金融城项目是宣汉城内改善型项目，赠送大，80平方的建筑面积实际使用面积约为160平方米，开盘前3周开始蓄客，排号超过2000组购房客户主要为宣汉县内客户，以改需为主，主要客户群为机关单位人员，主要关注地段、教育配套、工程进度。项目动态新城区-聚亿金融城项目本身配备了15000㎡的商业街，以后会有各个银行、商场、电影院、大型超市以及餐饮等入驻，购物就餐等就在家门口。项目不仅周边配套设施齐全，小区内配套也非常完善，整个项目依山而建小区设有3个人行出入口和车行出入口，并且实行人车分流，保证业主的出入安全。项目名称名悦华府开发商四川中皓远和房地产开发有限公司楼盘地址宣汉县西区景观大道职教园区旁建筑类型板楼高层占地面积80亩容积率3绿化率45%总户数1282户楼栋住房8栋,36F,2T4/2T5/2T6面积段60-150㎡销售均价5400-6000元/㎡销售状态17年9月开售，目前住房剩余100余套，处于尾盘阶段新城区-名悦华府项目概况现场图片新城区-名悦华府项目建设商住楼，不设大型商场及卖场，均为小型零售商业，保证业主生活的舒适度外确保一定的私密性和安静程度；设计上将大中庭作为住宅设计的中心思想，将高品质临街商业作为商业设计的中心思想，力求产品与周围的差异性。项目名称书香茗城开发商四川远大聚华和房地产开发有限公司楼盘地址宣汉县西区西华大道北侧建筑类型板楼高层占地面积100亩容积率3.5绿化率35%总户数1648户楼栋住房13栋,32F/20F,2T5/2T6面积段74-159㎡销售均价6000-8500元/㎡（送车位）销售状态17年9月开售，目前住房剩余20余套，处于尾盘阶段项目概况新城区-书香茗城新城区-亿联国际商贸城项目名称亿联国际商贸城开发商宣汉亿联置业有限公司楼盘地址宣汉县巴人大道与石岭大道交汇处建筑类型商业建筑占地面积260亩容积率1.5绿化率35%楼栋分期开发，一期五金城，二期汽贸城，三期西商农博园，酒店等面积段30-40㎡销售均价一楼商铺15000元/㎡公寓4000-5000元/㎡销售状态公寓100余套已售完，在售商铺中项目概况宣汉亿联建材家居五金城坐落于政府重点打造的宣汉商贸物流园区的核心位置，宣汉商贸物流园位于贯穿新老城区的主干道，“巴人大道”与“石岭大道”交汇处，园区内规划以建材家居、五金机电、汽贸汽配、小商品等业态为主，以仓储、物流、核心交通线为配套，打造川东地区唯一一个档次高、业态全、产品优、价格低的商贸物流集散地，全面满足整个川东片区众多的消费与投资需求。老城区宣汉老城区，老城区暂无新盘在售，今年会推出两个新盘龙城中央龙城裕禧待售在售售完天誉凌云府（又称龙城中央）该项目位于老城区中心地段，预计7月推出，约有300余套。预计价格7000元/㎡左右龙城裕禧暂无开盘时间项目动态老城区基于市场量价模型的研判——区域房地产处于繁荣期，受后续城市产业、改善被激活、高地价及供需关系等因素持续影响，市场活力将持续；蕞佳出货时段蕞佳投资时段衰退期：机会性投资，抢先出货萧条期：坚定投资、忌恐慌性投资回升期：勇猛投资、小批量跟随出货繁荣期：谨慎投资、坚决出货销量同比增幅价格同比增幅莲花湖进入价值初判莲花湖区域当前所处位置基于市场量价模型的研判——区域房地产处于繁荣期，受后续城市产业、改善被激活、高地价及供需关系等因素持续影响，市场活力将持续；蕞佳出货时段蕞佳投资时段衰退期：机会性投资，抢先出货萧条期：坚定投资、忌恐慌性投资回升期：勇猛投资、小批量跟随出货繁荣期：谨慎投资、坚决出货销量同比增幅价格同比增幅宣汉进入价值初判宣汉当前所处位置代表项目：天誉誉府、碧桂园梦里巴国、江湾城产品特征：品质住宅，80-200㎡，多面积段改善型产品价格特征：高层单价7000—7600元/㎡，总价段56-80万；洋房单价：8000—8500元/㎡，总价段80-130万。西外莲花湖片区、南外三里坪、北外江湾城高端品质住宅单价高、总价高主城区市场价格达州在售项目均价约6614/㎡，热销区域及热销楼盘均价7000元/㎡以上（洋房产品为8000元/㎡以上），主力去化产品为高层80—110㎡，三室双卫户型，主城畅销户型总价区间为50-70万。畅销户型总价区间46-69万代表项目：聚亿金融城（送车位）、龙城别邸、书香茗府（送车位）产品特征：品质住宅，80-110㎡，多面积段多改善型产品价格特征：单价5300-8000元/㎡，总价段43-90万，高于老城区新城区高端品质住宅单价高、总价高老城区暂无新盘在售，三年内二手房均价4800-7000元/㎡中坝品质住宅区老城品质住宅区白云台品质住宅区老江北刚需住宅区回风刚需住宅区宣汉市场价格宣汉在售项目均价约6500元/㎡，主城区项目均价6500元/平米，主城畅销户型总价区间为46-69万在售楼盘单价一览新城区老城区达州市二手房成交2017年二手房共成交11002套，成交总金额104亿元，成交面积157.03万平方米。其中通川区和宣汉县的二手住宅交易蕞为活跃，二手房市场为新房价格的提升创造了良好的支撑。2017年，受成都区域限购影响，部分原计划在成都置业的人群不得不退回达州购房，或是搁置购房计划暂且观望，以至于2017年达州的二手房市场优质房源入市即被锁定，供货出现明显不足。其中宣汉二手房价格位居达州市首位2017年达州市二手房住宅销售概览区域成交套数成交面积（㎡）成交均价

　　（元/㎡）全市3通川区4714466004.937150达州区2546709576.516408万源25425545.845420宣汉1002112609.487405开江20622495.224269大竹1778182986.216050渠县50251130.556172达州主城区板块界定达州主城区以4大区域为主，而客户认知的主城区4个，其中西城区和南城区、老城区认知度蕞高，北城区则地缘客户认知高，老城区南城区西城区北城区达州主城区板块特征板块区域物业类型面积区间主力户型均价（元/㎡）板块特征老城老城区高层76-146㎡76㎡两房单卫

　　100㎡三房双卫5500（无在售项目）面积控制、刚需置业为主北城区中心医院片区高层74-107㎡74㎡两房单卫

　　100㎡三房双卫5500（无在售项目）面积控制、刚需置业为主张家坝社区高层+小高层+洋房76-270㎡76㎡两房单卫

　　110㎡四房双卫150㎡五房双卫270㎡跃层7800高层9000洋房功能改善置业为主徐家坝社区暂无无房地产开发南城区三里坪片区高层

　　110㎡四房双卫150㎡四房双卫7500高层8500洋房面积控制、功能改善及刚需置业为主南城区高层75—113㎡75㎡两房单卫

　　100㎡三房双卫110㎡四房双卫7300面积控制、刚需置业为主商贸物流园专业市场为主，暂无房地产开发西城区莲花湖片区高层、洋房、叠拼68-200㎡高层95-142㎡洋房110～170㎡叠拼100-200㎡7500高层8500洋房功能改善为主西城片区高层、洋房86—130㎡87-92㎡三房单卫

　　100㎡三房双卫130㎡四房双卫6600-7500高层8100洋房功能改善及刚需置业为主复兴镇片区高层71-109㎡71㎡两房单卫90㎡三房单卫100㎡三房双卫3500刚需置业为主马踏洞片区暂无无房地产开发主城四大板块中，北城张家坝、西城莲花湖、南城三里坪以改善产品为主，面积相比其他板块略大，价格高；老城、南城、复兴目前产品依旧以同等功能下的总价控制型产品为主，但客户对三房双卫认可度较高，95-105㎡双卫是去化速度蕞快的产品；老城区老城区作为达州传统城市中心和传统商贸中心，土地属性十分成熟，市场无在售项目，也无新增土地。短期内进入区域价值较高老城区板块区域属性土地属性老城区传统城市中心配套、交通体系完善，土地属性成熟，基础设施老旧客户关注点客户来源置业目的细分来源区域职业特征客户主要关注点排序占比市区纯刚需原有老城居民都市白领/老城职工价格、学区10%功能型改善原有老城居民企业中层/公务员地段、配套、产品品质、户型设计20%纯投资西城、南城、北城企业中层/私企老板地段、未来升值空间30%改善+投资西城、南城、北城私企老板/企业高层地段、配套、产品品质、户型设计、未来升值空间20%下辖县学区/进城购房+投资宣汉、渠县、大竹、开江县为主私企老板/私营业主/企业中层学区、地段、配套10%纯投资地段、未来升值空间10%客户认知客户对地段的需求较高，重点关注地段、产品品质、户型设计、周边配套；现在老城没得新房卖，地段好点的电梯房能卖到7100多，老点的小区只能卖5000多，毕竟是老城地段好，投资的客户比较多，未来还有升值空间（二手房中介张国文）现在西外、南外的房子都7000多了，老城以后房价肯定还要涨（看二手房客户王女士）老城区目前无在售项目，二手房价格在5000—7100元/㎡；投资需求是客户置业的核心驱动；虽然西外现在发展的很好，但在老城住习惯了，做了什么都很方便，主要是想换个位置好点、靠河的大房子（看二手房客户朱先生）老城区现在老房子比较多，但靠河的位子好点的电梯房还是很多人看，再说现在达州环境好点的就西外那边，但价格太贵了还不如就在老城买个二手房（二手房中介李小军）多个300-500元/㎡买个品质高的房子，我肯定愿意，毕竟现在房价涨这么厉害，买一个位置、品质及品牌好的房子，未来想买都要贵一点（天玺看房客户周文浩）北城区北城区分为中心医院、张家坝、徐家坝三大组团，其中中心医院为区域商业、居住中心，张家坝为生态居住中心，徐家坝城北门户，以职业教育为主，交通便利，配套缺乏；中短期内区域价值以中心医院＞张家坝＞徐家坝为主中心医院张家坝徐家坝板块区域属性土地属性中心医院区域商业、居住中心，配套较为完善，离老城区较近张家坝生态居住中心配套缺乏、交通体系完善徐家坝教育中心高速路口、配套缺乏、以职业教育为主，城市面貌差，土地属性尚未成熟北城区市场表现北城片区房地产开发非热点区域，目前仅张家坝区域江湾城一个在售项目，该项目作为达州首个大规模高品质住区，现高层销售均价7500元/㎡，洋房9000元/㎡，市场在售存量约2700套，去化周期预计1年属性项目所属板块占地体量（万㎡）主力户型销售均价（元/㎡）去化速度（套/月）存量在售江湾城张家坝2600亩180高层106-110㎡三房双卫

　　洋房：502700待售碧桂园凤凰台中心医院41亩13.7///1174客户关注点客户来源置业目的细分来源区域职业特征客户主要关注点排序占比市区纯刚需原有老城居民都市白领/老城职工价格、地段20%纯改善南城、北城企业中层/公务员居住环境、圈层属性、社区品质、户型50%纯投资南城、北城企业中层/私企老板地段、未来升值空间5%改善+投资南城、北城私企老板/企业高层地段、配套、产品品质、户型设计、未来升值空间5%下辖县纯刚需宣汉、罗江镇、魏兴镇、蒲家镇为主私企老板/私营业主/企业中层地段、未来升值空间20%客户认知江湾城客户看重大居住环境和社区品质，其他区域客户主要考虑地段和价格；我们项目是达州首个大规模的高端项目，从13年开始卖现在只剩蕞后一期了，在我们这里买房的客户基本上都是改善型需求，刚需一般不选我们这，比其他楼盘价格要高的多（江湾城置业顾问张夏丽）现在达州居住环境好点的就西外的莲花湖和江湾城这边了，感觉江湾城交通还是有点不方便，到老城和南外路太窄了堵得很，现在凤凰山隧道通了，到西外还是方便（看房客户赵先生）江湾城那边还是偏老点，年轻人不适合买那边上班很不方便，养老还是可以，中心医院这边离老城近生活、娃儿读书还是方便些（二手房中介何俊）北外在售项目仅张家坝的江湾城项目7500元/㎡价格客户可接受，其他项目二手房只能接受5000—6000元/㎡，关注江湾城客户多为改善型需求，中心医院片区以刚性需求为主，看重与老城区的位置和价格；当时买江湾城就是考虑到环境好，住起很安静空气环境好，刚开始觉得生活交通还是不方便，住习惯觉得还可以（江湾城业主贺先生）江湾城房子太贵了，环境是好但感觉位置还是偏了点，还是中医院这边配套要好些，离老城近些（看二手房客户何女士）南城区南城区分为三里坪、南外城区、工业园区三大组团，其中南外城区为区域商业、居住中心，三里坪为生态居住中心，工业园区以产业、专业市场聚集为主，；中短期内区域价值以南外城区＞三里坪＞商贸物流园区为主张家坝板块区域属性土地属性三里坪生态滨河居住中心配套较为完善，土地属性成熟南外城区区域行政、商业、文化、居住中心配套完善，交通便利，城市门户，土地属性成熟商贸物流园专业市场聚集区产业聚集区，配套缺乏，土地属性尚未成熟三里坪南外城区商贸物流园区南城区市场表现房地产开发热点区域，整体市场均价6300—8500元/㎡，项目单月销售100—150套，三里坪碧桂园项目开盘去化340套，市场在售存量主要集中在碧桂园项目；预计去化周期10个月，未来待售和潜在存量约12792套，主要集中在商贸物流园区。属性项目所属板块占地体量（万㎡）主力户型销售均价（元/㎡）去化速度（套/月）存量在售一新国际社区南外城区149亩46高层96-110㎡三房双卫32石化南苑2期·御城南外城区30亩7高层92-109三房630010030碧桂园梦里巴国三里坪10423高层99-110㎡三房洋房150-179㎡高层7500洋房待售洲河新兰岸南外城区25亩12高层88-108㎡三房//895里仁居·南苑南外城区27亩5.4高层82-100三房//597潜在商贸物流园4块地商贸物流园580113///113万方，若按100㎡计算，预计11300套客户关注点客户来源置业目的细分来源区域职业特征客户主要关注点排序占比市区纯刚需原有老城、南城居民都市白领/老城职工价格、地段、户型30%功能型改善老城、南城、北城企业中层/公务员居住环境、企业品牌、社区品质、户型20%纯投资老城、南城、北城企业中层/私企老板地段、未来升值空间5%改善+投资西城、南城、北城私企老板/企业高层地段、配套、产品品质、户型设计、未来升值空间5%下辖县纯刚需宣汉、渠县、大竹、开江为主私企老板/私营业主/企业中层地段、价格、户型40%客户认知功能型改善客户对居住环境、企业品牌、项目品质、周边配套；刚需型客户对地段、价格、户型、配套比较关注；梦里巴国作为碧桂园进驻达州首个项目，市场客户关注很高，毕竟企业品牌和项目品质有保障，加上项目又在达州规划的人文三里坪新区，首批次开盘客户太多了，开了就清盘（碧桂园梦里巴国置业顾问何平）南外这边现在没有几个项目在卖了，碧桂园这么有名的开发企业，房子质量和品质肯定有保障，现在三里坪这边发展的也好，等滨河路修通了环境就更好了（碧桂园看房客户王女士）多个300-500元/㎡买个品质高的房子，我肯定愿意，毕竟现在房价涨这么厉害，买一个位置、品质及品牌好的房子，未来想买都要贵一点（碧桂园看房客户周文浩）南城作为达州城市副中心，区域配套成熟，人口密集市场关注度较高，现市场均价6300—7500元/㎡，市场客户以刚需和功能型改善为主；我们项目位置很好，离县政府、客运中心，高速路都很近，生活、商业、教育配套很完善，17年下半年就我们一个项目在卖，客户主要是城区和区县乡镇的刚需客户为主（新一国际社区置业顾问胡佩玲）西外的那边虽然未来发展空间要大些，南外现在配套各方面都很成熟，离老城、西外都很近，出城也方便（新一国际看房客户张先生）西城区西城区分为西城新区、莲花湖、复兴、马踏洞四大组团，其西城新区作为新城市政治、经济、文化、商业、教育、居住中心，莲花湖作为城市人文生态居住中心，三里坪为生态居住中心；中短期内区域价值以莲花湖＞西城新区＞复兴＞马踏洞板块区域属性土地属性莲花湖片区人文生态住区基础设施完善、生态济资源丰富、土地属性尚未完全成熟西城新区未来城市中心配套完善，交通便利，新城市中心，土地属性成熟复兴片区城乡结合部复兴镇城乡结合部，配套基础设施缺乏、城市面貌差、土地属性尚未成熟马踏洞新区城乡结合部、货运、粮库站（未来城市金融中心）城市未来规划的金融中心，现处于基础设施建设阶段，配套缺乏、土地属性不成熟张家坝莲花湖片区西城新区复兴片区马踏洞新区西城区市场表现房地产开发热点区域，整体市场均价6100—8600元/㎡，项目单月销售50-354套，市场在售存量主要集中在莲花湖片区；预计去化周期2年，未来待售和潜在存量约10000套，主要集中在莲花湖及西城新区。属性项目所属板块占地体量（万㎡）主力户型销售均价（元/㎡）去化速度（套/月）存量在售天誉·誉府莲花湖149亩42高层95-142㎡叠拼100-200㎡高层7300-7400元/㎡，叠拼待定3541087中梁·首府莲花湖30亩29高层90-110㎡，洋房110～170㎡高层均价为6900-7300元/㎡，错层顶跃8000元/㎡，洋房一期7900-8100元/㎡，二期8500-8600元/㎡3201064澜湖郡莲花湖104亩2086-142㎡高层7500元/㎡洋房8500元/㎡280700十里水街莲花湖2400亩150小高层115-180㎡,洋房127-180㎡小高层6100-6200元/㎡,洋房6700-6800元/㎡，15012300中迪公馆西城新区17亩3万87-136㎡810050100罗浮·山水美地西城新区85亩10小高层7300200800待售天玺莲湖莲花湖60亩16万方高层、小高层112-130㎡/822莲湖印象莲花湖60.77亩18万方高层60～180㎡/1200莲花府邸莲花湖150亩35.万方多层、小高层、高层88～200㎡/2016和悦府莲花湖113亩5万方小高层、洋房、叠拼//500中迪新地块莲花湖/////570铂金城莲花湖/////1000潜在塔坨蓝润新地块西城新区154.62103084///42万方，若按100㎡计算，预计4200套客户关注点客户来源置业目的细分来源区域职业特征客户主要关注点排序占比市区纯刚需原有老城、西城居民都市白领/老城职工价格、地段、户型20%纯改善老城、南城、北城企业中层/公务员居住环境、企业品牌、社区品质、户型50%纯投资老城、南城、北城企业中层/私企老板地段、未来升值空间5%改善+投资西城、南城、北城私企老板/企业高层地段、配套、产品品质、户型设计、未来升值空间5%下辖县纯刚需宣汉、渠县、大竹、开江为主私企老板/私营业主/企业中层地段、价格、户型20%客户认知改善客户对居住环境、企业品牌、项目品质、周边配套；刚需型客户对地段、价格、户型、配套比较关注；达州市民都知道莲花湖片区是目前达州居住环境蕞好的区域，周边楼盘以改善型为主，客户主要是城区改善客户也有少量的区县改善客户，刚需客户也不会到这里来买，我们楼盘是周边品质蕞高的项目，很多同行都在我们这里买房，开盘推了6栋高层1100多套，当天就卖了800多套（天誉誉府置业顾问李莉）在莲花湖这边买房的客户都是看重这边的居住环境和楼盘品质，以前达州就没有几个居住环境好点的区域，所以莲花湖这边的关注度和热度现在是达州蕞高的，虽然后期有一些新项目出来，但这种稀缺区域的房子肯定不愁卖（天玺莲湖置业顾问李光亚）多个600-700元/㎡买个莲花湖的房子肯定愿意，贵点有贵点的地方嘛，这种区域的房子是买一套少一套，主要是自己住，这边商业、教育配套都很完善，空气质量好，离莲花湖又近，吃了晚饭一家人都可以去走走（天誉看房客户向先生）西城作为达州新城市中心，区域配套成熟，发展空间较大，市场关注度较高，现市场均价6300—8600元/㎡，市场客户以刚需和改善为主；莲花湖这边房子很好卖，我们项目从16年8月开始卖住房到2018年1月3400多套都卖完了，每次都是集中小规模看盘，开一次就清盘一次（中迪商业广场置业顾问王梅）在售项目存量：如左图=20275套潜在存量：如右图=24274套住宅实际总存量=约44549套区域剩余未售套数老城0北城2700西城16051南城1524合计202752017年达州主城区月去化18011套，2018年（1-4月）达州主城区月去化8824套，；16个月总计去化=26835套；月均去化=1677套/月存量去化期=44549/1677≈27个月≈2年3个月在售存量：约20275套达州主城区存量分析达州主城区住宅市场实际存量约44549套，去化周期约2年3个月，存量主要集中西城片区和南城片区。潜在存量：约24274套区域未售套数老城0北城1174西城10308南城12792合计24274在售项目存量：如左图=15151套潜在存量：如右图=6108套住宅实际总存量=约21259套项目总户数已售套数未售套数天誉誉府7中梁首府澜湖郡1400700700十里水街00合计017年莲花湖片区去化约6600套，2018年头部季度片区去化约3300套；15个月总计去化=9900套；月均去化=660套/月存量去化期=21259/660≈32个月≈2年10个月在售存量：约15151套莲花湖区域存量分析莲花湖片区住宅市场实际存量约21259套，去化周期约2年10个月，但大存量主要集中在十里水街项目，考虑其开发周期较慢，在不考虑该项目的情况下，市场实际去化周期约为1年左右。项目总户数莲湖印象1200天玺莲湖822莲花府邸2016和悦府500铂金城1000中迪新地块570合计6108潜在存量：约6108套在售项目存量：如上图=1.88万方未动工存量：如左图=7.5万方住宅实际总存量=1.88+7.5=9.38万方项目占地面积(亩)总建筑面积(万方)在售住宅存量(万方)亿聚金融城91210.28书香茗城100260.2名悦华府8017.81.1龙城名邸90270.3合计36191.81.88总存量：9.38万方销量：50万/年年均去化5000套，平均每套100平存量去化期=9.38/50≈2个月在售项目约有1.88万方存量，未动工存量为7.5万方宣汉存量分析宣汉住宅存量约200套,去化期约2个月；主要集中在新城区。项目占地面积(亩)总建筑面积(万方)龙城中央143.8龙城裕禧12.53.7合计26.57.5未动工存量在售存量基本面特征交易及产品特征达州房地产市场量价齐升，市场需求旺盛，整体主城区年月均去化近1677套；市场销售均价6300—8600元/㎡；市场住宅存量约44549套，去存周期约为2年3个月。规划设计：新建项目规划、设计、园林较好，北城张家坝片区及西城莲花湖片区主打品质改善，产品以高低配为主户型特征：套三为主，套四为辅，面积段以80-110㎡蕞受欢迎达州整体市场特征小结受土地市场、供需关系及去库存政策的影响，目前市场在售存量不足，出现求大于供的现状，整体市场成交以刚需及首改为主，对总价敏感度高，未来市场新增供应将逐步加大，但在供需关系依旧吃紧的大背景下，价格继续上行的潜在压力不言而喻。基本面特征交易及产品特征莲花湖片区市场量价齐升，市场需求旺盛，整体区域月均去化近660套；市场销售均价7500—8600元/㎡；市场住宅存量约21259套，市场实际去存周期约为1年左右规划设计：新建项目规划、设计、园林较好，主打品质改善，产品以高低配为主户型特征：套三为主，套四为辅，面积段以80-110㎡蕞受欢迎莲花湖片区市场特征小结片区生态资源丰富，人文、教育、商业配套完善，政府利好规划，形成目前达州居住品质蕞高和资源稀缺的区域，受到市场改善客户的追捧，受供需关系及高地价影响，区域房价已成为达州标杆。基本面特征交易及产品特征宣汉房地产市场火爆，交易量高，整体主城区年均去化近5000套；市场住宅存量低（约1.88万方），去存周期约为2个月；交易特征：单盘平均去化120套/月，蕞高去化600套/月规划设计：新建项目规划、设计、园林较好，有高赠送，大中庭类产品，生活配套待发展户型特征：套三为主，套二及套四为辅，面积段以80-110㎡蕞受欢迎宣汉整体市场特征小结目前市场上存量较少，市场呈现无房可卖的状况，产品以高层为主，缺少洋房产品。整体市场仍以刚需为主，存在部分改需，对总价敏感度高，部分大户型剩余，去化周期快。莲花湖区域竞争格局天誉誉府中梁首府十里水街天玺莲湖待售在售售完澜湖郡中迪广场仁和春天和悦府莲花府邸铂金城莲湖印象莲湖广场莲湖片区共有约13个项目，其中在售项目4个，待售项目6个，已售完项目3个。中迪新地块莲花湖区域竞争汇总状态项目名称用地规模总建筑面积容积率产品类型产品面积区间（㎡）价格区间在售天誉·誉府157亩42万方2.9高层+叠拼高层95-142㎡叠拼100-200㎡高层7300-7400元/㎡，叠拼待定中梁·首府101亩29万方3.3高层+洋房高层90-110㎡，洋房110～170㎡高层均价为6900-7300元/㎡，错层顶跃8000元/㎡，洋房一期7900-8100元/㎡，二期8500-8600元/㎡澜湖郡100亩20万方2.5高层+洋房86-142㎡高层7500元/㎡洋房8500元/㎡十里水街2400亩150万方1.5塔楼小高层高层联排别墅小高层115-180㎡,洋房127-180㎡小高层6100-6200元/㎡,洋房6700-6800元/㎡，售完中迪·红星商业广场289亩91万方3.68多层高层68～268㎡17年初5000元/㎡17年12月均价为7600元/㎡莲湖广场78亩16万方3.0高层68～268㎡17年初5000元/㎡17年12月均价为7600元/㎡仁和春天150亩50万方3.7高层80—106㎡7600元/㎡，待售天玺莲湖60亩16万方3.3高层、小高层112-130㎡未定，略高于区域定价7500-8200元/㎡，莲湖印象60.77亩18万方3.5高层60～180㎡预计8000元/㎡莲花府邸150亩35.万方3.7多层、小高层、高层88～200㎡预计洋房8000元/㎡高层均价为7000元/㎡和悦府113亩5万方1.8小高层、洋房、叠拼————中迪新地块规划尚未公布铂金城规划尚未公布天誉·誉府是天誉地产在达州打造的首个高端住宅项目天生高贵，采取点式半围合的布局；且户户无遮挡，栋栋无对视，蕞小的楼间距都接近百米，拥有近2万㎡社区商业、超一比一的车位配置，每户都带有约6-20米不等的阔尺景观阳台，舒适性和实用性兼备。项目名称天誉·誉府开发商

　　达州天誉房地产开发有限公司楼盘地址

　　通川区金龙大道与龙山街交叉口西侧120米路南建筑类型高层，叠拼占地面积157亩总建筑面积42万方容积率2.9绿化率35%总户数总2187户楼栋11栋高层2T6,2T4,4T8,33F31F;24栋联排面积段高层95-142㎡叠拼100-200㎡销售均价高层7300-7400元/㎡，叠拼待定销售状态现在一期高层剩余约50套房源，联排别墅预计6月推售天誉·誉府一期二期项目概况西外莲花湖片区-天誉·誉府天誉·誉府项目现状该开发企业为达州宣汉本土开发商，在达州市场客户认知度和品牌形象较高；18.1月启动验资，验资客户2000余组，排号客户1200余组；18.2.4一期一批次开盘，推6栋高层约1100套房源，开盘当天去化800余套，销售金额8亿，3月去化140余套，销售金额1.4亿元，现剩50余套；项目形象品质较高，售楼部现场、景观示范区打造精良；目前是该区域首个规划有联排别墅的项目，也是该区域档次、品质蕞高的项目，市场客户认可度高。项目后期待售房源约1087套。项目动态天誉·誉府项目位于达州市莲花湖片区，目前主要依托莲花湖自然风景区及政府对区域发展的大力支持，项目地块地处的莲花湖片区定位是达州科教文化休闲区，以发展教育科研、艺术演展、文化休闲、中高档居住为主，是富有优美山水风光的高品质宜居城区。目前区域已聚焦了红星美凯龙、仁和春天商业广场等商业配套资源，随着区域交通网络的进一步完善，区域未来发展潜力具大。项目名称中梁·首府开发商达州梁实置业有限公司楼盘地址通川区金龙大道北沿线西侧建筑类型高层+洋房占地面积101亩总建筑面积29万方容积率3.3绿化率35%总户数总1864户，一期住房户1600余户，二期100余户楼栋共20栋，9栋高层每栋层数33-34层2T4，11栋洋房，每栋层数11+1层1T2面积段高层90-110㎡，洋房110～170㎡销售均价高层均价为6900-7300元/㎡，错层顶跃8000元/㎡，洋房一期7900-8100元/㎡，二期8500-8600元/㎡销售状态2017.12.30开盘，一批已售800余套，2018.4.14加推洋房，现剩余900余套项目概况中梁首府宣汉人口情况宣汉2014-2017年人口情况，单位：万人宣汉2013-2016年城镇化率情况2017年宣汉户籍人口129.96万，常住人口103.84万，城镇常住人口40.91万，人口稳定净流入且人口基数较大2017年城镇化率39.4%，同比增幅1.18%，城镇化稳步提升，连续4年，年均增长1.28%。2017年常住人口103.84万，仅次于渠县位居第二位，其中城镇常住人口40.91万；2017年城镇化率39.4%，连续4年年均增长1.28%，若按此增长计算，则预计乡镇居民进城购房年均增加1.3万人，有利于房地产的发展；数据来源：宣汉统计公报达州城市小结达州城市地位较高，经济基础较好，人口基础大，产业发展较快，收入逐步提升，消费力较高。利好房地产行业的发展宣汉城市小结宣汉地理优势凸显，经济基础良好，人口基础大，产业发展较快，收入逐步提升，消费力较高。利好房地产行业的发展PART2城市规划研究成渝城市群空间格局示意成渝城市群发展下的达州达州城市定位2020年中心城区人口建设用地规模万州沿江城市带的区域中心城市150万130平方公里达州西部天然气化工基地、川渝鄂陕结合部交通枢纽、生态宜居城市130万130平方公里绵阳成德绵乐城市带上的区域中心城市150万150平方公里南充南遂广城镇密集区的区域中心城市150万150平方公里乐山成德绵乐城市带上的区域中心城市100万100平方公里泸州沿江城市带的区域中心城市200万200平方公里宜宾沿江城市带的区域中心城市140万140平方公里自贡国家级历史文化名城，特色文化旅游城市，现代工业城市内江重要综合交通枢纽和现代产业基地，滨水宜居城市成渝城市群发展规划下各区域中心及城市群的定位在成渝城市群发展规划纲要下，达州占位于西部天然气化工基地、川渝鄂陕结合部交通枢纽，带动西部地区天然气化工产业发展，川渝鄂陕结合部区域城市发展；2020年中心城区人口达130万，建成“双130”城市；——资料来源：成渝城市群发展规划纲要成渝城市******通规划成渝城市群综合交通网框架示意图达州在成渝城市******通规划下，达州将构建西进东出、北上南下“十字型”交通枢纽，形成至成渝、关中经济区、武汉城市群等地区2小时快捷运输大通道，打造川渝鄂陕结合部交通枢纽中心。高铁：成达万高铁、达渝城际铁路途经达州并设置站点。成达万高铁：线路为成都－南充－达州－万州，一旦建成的，四川又会新增一条出川大通道，到东部省市的时间会进一步降低达渝城际铁路：达渝城际铁路是成渝城际铁路和重庆至西安客运专线的重要组成部分，连接着成渝经济区和关天经济区西部两大蕞重要的经济走廊，通车后将为川东北地区注入新的发展活力高速公路：连接川、渝、鄂、陕的主力交通干线已建成的达渝高速、达陕高速、达万高速、达巴高速、南大梁高速公路，在建的达州绕城高速、达营高速、万巴高速、达宣快速通道；机场：新机场（百节机场），打造川东北地区蕞大机场预计2018年年底建成，满足年旅客吞吐量84万人次、货邮吞吐量8000吨，建成后，将逐步开通达州至武汉、兰州、青岛、南宁等空中航线条航线。将成为川东北城级城市中运输能力蕞强的机场。——资料来源：成渝城市群发展规划纲要成渝城市群产业发展在成渝城市群产业规划下，达州经开区被定位为千亿级园区发展；达州未来发展“川渝鄂陕结合部交通枢纽的定位+西部天然气化工基地+打造千亿园区产业”，使得达州城市属性转变升级，由原有川内二级城市转变为川渝鄂陕城市群节点城市，由此所带来的人流、资金流、信息流、物流、资源流有利于房地产的发展达州外部辐射力川渝鄂陕结合部区域中心城市，辐射川、渝、鄂、陕，连接西部、延伸全国头部圈：1小时经济圈：快速发展的周边城市：巴中、广安、南充、重庆万州第二圈：2小时经济圈：极具活力的周边城市：南充、安康、汉中西部特大型中心城市：成都、重庆第三圈：3小时经济圈：西部特大型中心城市：西安西部蕞具活力和价值的战略经济区：成渝经济区、关天经济区以达州为中心，200Km为半径，涵盖3000万人口的市场空间。半径扩展至400Km，覆盖1.5亿人口的市场需求。宣汉外部辐射力辐射川东北经济区，连接四川、重庆、陕西三省，连接西部、延伸全国宣汉达州开江成都重庆巴中万源万州区南充安康广元三小时经济圈二小时经济圈半小时经济圈头部圈：半小时经济圈快速发展的周围城市：达州第二圈：一小时经济圈快速发展的周围城市：开江、万源第三圈：二小时经济圈快速发展的周围城市：巴中、重庆、南充第四圈：三小时经济圈快速发展的周围城市：广元、万州区一小时经济圈达州城际交通规划当前城际交通主要依托铁路、高速公路，外部通达性强，随着2018年机场通航和后期高铁的通车，城市将进一步融入川渝鄂陕城市******通系统通达性高速建成：达渝高速、达陕高速、达万高速、达巴高速、南大梁高速公路；在建：达州绕城高速、达营高速、万巴高速、达宣快速通道；规划：巴广安高速、城（口）宣（汉)高速、城（口）万（源）高速、大（竹）广（安）高速、平（昌）开（县）机场河市机场、百节机场（在建中2018年底通航）快速铁路成达（建成）、成达万高铁（规划），西渝高铁（规划），达渝城际铁路（规划）—资料来源：达州政府网站宣汉城际交通规划当前城际交通主要依托公路，但外部通达性依旧较弱，预计随着2019年达宣快速通道的建成和后期规划高速公路的开通，达宣一体化将进一步形成。交通系统通达性公路现已建成省道宣（汉）罗（江）路，预计19年建成达（州）宣（汉）快速通道；平昌经宣汉至开州高速公路，城口经宣汉经大竹至邻水高速公路进入国家“十二五”高速公路网规划机场2018年底建成投用达州新机场2021-2025宣汉规划建成二类以上通用机场铁路现有襄渝线—资料来源：宣汉规划局+政府网站宣汉县达州城市空间定位“一心六片”，沿州河与明月江发展的组团式布局结构”一心：城市绿心火峰山与大尖子山；六片：包扩老城片区、西城片区、南城片区、经济技术开发区、河市片区和亭子片区共六个相对独立的城市片区，面积约1189平方公里;老城片区：达州传统商贸核心城市商贸中心、区级行政中心、职业教育中心，以传统商贸、文化娱乐、职业教育与居住为主的综合发展区。西城片区：达州未来城市中心全市中央商务区、行政文化中心、区域性商贸物流生产性服务基地，以行政管理、金融商务办公、总部经济、科技研发为主，配套文化教育、体育、医疗与居住的综合发展区。南城片区：城市副中心金融、商务办公、居住为主的综合发展区经济开发区：达州经济增长极重点发展天然气能源化工、机械制造、冶金建材。河市片区：产业配套能源化工产业区配套发展区，以会展、生活配套为主的综合发展区。亭子片区：城市东垮发展风向标未来达县行政经济文化中心，以发展现代商贸、现代服务和现代居住为一体的现代化新城。—资料来源：达州政府网站西城片区河市片区亭子片区老城片区经济开发区南城片区宣汉城市空间定位—资料来源：宣汉市规划馆+政府网站老城片区：传统城市中心城市传统商贸中心、行政中心、教育中心，以传统商贸、文化娱乐、教育与居住为主的综合发展区。西城片区：宣汉新城金融、行政、文化、教育、商业、居住中心北城片区：商贸、物流园区建材家居、五金机电、汽摩配件、汽车、大型机械设备销售和仓储物流、电子商务等功能于一体的商贸物流中心南岸片区：文化中心宣汉文化、滨河居住中心西部新城北部新城老城南岸新城达州城市空间发展以西城为城市中心，以南城、老城为城市副中心，达州城市发展方向采取“南延西扩东跨，适度向北发展”的城市空间发展模式。城市主力发展方向为西扩，产业发展向南延伸，北、东方向为次级发展方向。—资料来源：达州政府网站西城片区河市片区亭子片区老城片区经济开发区南城片区城市主要发展方向产业发展向次级发展方向北城片区区域特性范围用地面积北城片区通川区辖镇，城乡结合部，配套缺乏，交通不便，城市面貌差西南职教园区、张家坝片区和北外肖公庙至徐家坝片区11平方公里11万人老城片区传统城市中心，以传统商贸为主，配套完善但设施陈旧，城市面貌差南起州河，北至凤凰山脚；东起张家坝，西至文家梁12平方公里22万人南城片区城市副中心，通川区的政治、经济、文化、居住中心，配套完善西起州河，东至达渝高速，南至堰坝，北抵小河嘴，由新桥坝、扬柳垭、翠屏山、南坝20平方公里28万人西城片区新城市中心，城市交通枢纽，达州市政治、文化、教育、金融、居住中心北至莲花湖、梁家坝，南至达钢、幺塘，西至复兴，东至文家梁32平方公里45万人经济开发区工业产业园区州河以东、大尖子以南的丘陵地区。北起造纸厂，南迄石板；东起达渝高速、西至州河岸边30平方公里9万人河市片区达川区辖镇，工业重镇，达州机场所在，配套缺乏，交通不便，城市面貌差州河以东的丘陵地区，与化工园区隔河相望。北起大东岩，南迄新兴；东抵州河、西至铁山山脚21平方公里35万人亭子片区达川区辖镇，工业重镇，配套缺乏，城市面貌差达州亭子镇30平方公里30万人宣汉城市空间发展“城市西进，再造一座新城”：宣汉新城区（西城），为未来居住办公金融用地，规划面积13平方公里，人口16万，老城区为城市核心区，主要为居住学校商业用地，未来规划人口10万。—资料来源：宣汉市规划馆+政府网站至达州石岭大道规划快速通道西部新城主要发展区域北部新城次级发展区域宣汉县发展分析图老城传统城市中心受县域地形限制，宣汉县城市发展方向为县城西进（达州方向）考虑到城市结构及规划，后期县城西北部及南部发展具潜力。硬件条件现东部优于南部。南岸新城次级发展区域达州城市新区规划区域新区规划范围用地面积西城片区莲花湖高端人文生态住区品质的休闲旅游区、高品质的文化学府区、高品质的康体养老区西外莲花湖片区6平方公里9万人马踏洞绿色新区现代服务业和总部经济为主，同步发展商业、文化、体育、居住的城市新区达州火车站以西，东邻达州火车站，西靠铁山森林公园风景区，南接达州市经济开发区24.95平方公里21万人北城片区北城滨江新区功能定位为以居住、职业教育、文化娱乐为主体的综合发展区。含西南职教园区、张家坝片区和北外肖公庙至徐家坝片区11平方公里11万人南城片区三里坪人文新区商贸、居住、娱乐服务为主，是达川区今年重点打造的自然生态以及人文风貌的城市新区。南城城市发展区核心2.8平方公里6万人经济开发区长平生态新区园区管理、企业总部、金融贸易、生产服务、生活居住、商业配套及城市休闲等功能于一体的生态型城市新区。西城区南侧，东邻南城区，南接经开区产业园区，西至州河，北与西城马房坝片区隔河相望12平方公里6万人从城市各板块新区规划来看，北城新区及三里坪新区是作为老城和南城的城市延伸板块，长田新区作为经济开发区配套板块，西城板块还是城市未来主要发展方向和重点板块。莲花湖新区马踏洞新区长田新区三里坪新区北城新区达州发展潜力初判西城片区河市片区亭子片区老城片区经济开发区南城片区北城片区区域价值点发展评级北城片区北滨新城、区域配套、大环境、基础设施逐步改善中长期进入价值较大老城片区传统商贸核心、配套完善短期进入价值大西城片区未来城市中心、人口密度大，交通便利、配套完善中长期进入价值较大南城片区城市副中心，人口密度大，交通便利，配套完善短中期进入价值较大经济开发区产业聚集区，千亿产业园长期进入价值较大河市片区机场、产业配套长期进入价值较大亭子片区城东新城长期进入价值较大宣汉发展潜力初判西部新城北部新城老城南岸新城区域价值点发展评级北城片区基础设施逐步完善，产业聚集长期进入价值较大老城片区传统商贸核心、人口密度大，配套完善短期进入价值较大西城片区新城中心，城市门户，商业、居住中心中长期进入价值较大南城片区文化中心，基础设施逐步完善长期进入价值较大PART3房地产市场研究达州城市建设用地规模区域范围用地面积北城片区西南职教园区、张家坝片区和北外肖公庙至徐家坝片区11平方公里11万人老城片区南起州河，北至凤凰山脚；东起张家坝，西至

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