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　　原标题：新资料土地篇，2019年泰国房产地价涨幅趋势分布！

　　@本文版权出自微信公众号：thaitzfx

　　曼谷市中心的土地价格上涨了1000％，土地市场不是很太平，这是去年CBRE统计在泰国30年土地涨幅的趋势分析。曼谷昂贵的英国大使馆一块地皮以高昂的价格对外出售了，似乎是对近几年以来的曼谷“土地高热”再次抬高了房地产的一个投资热度。随着行业集中度的不断上升，规模之争已成为房企发展的主旋律，如何增加土储，太考验开发商的实力和运气了，而土地市场作为楼市风向标，一举一动又会对楼市产生深刻影响。回顾这去年来的风云变幻，哪些区域前景看好，哪些项目势头正猛，似乎在很多开发商心中都有一杆称。

　　泰国基准地价：按不同的土地级别、不同的地段分别评估和测算的商业、工业、住宅等各类用地，某一时点上土地使用权的平均价格。作为土地等交易基准的曼谷基准地价显示，曼谷中心基准地价持续上升，一些开发地区的交通等基础设施齐全。

　　曼谷50个区内共约有169个地点，约有80%也就是134个地点呈上升趋势。曼谷平均地价涨幅8%，已是连续10年上涨。

　　01、开发商拿地各凭本事，“抢占”市场不易

　　总结泰国去年的卖地情况，在市区市场土地稀缺，地价成本居高不下。尤其是城市规划的蔓延，令很多远郊、临边城市的地块也纷纷入市，加剧开发商的成本压力和开发压力。在此背景下，收并购等多元化拿地方式，也成为房企进驻或深耕曼谷的重要途径。

　　以区域而论，曼谷在去年的土地出让，无论从哪个方面看都颇具典型性。

　　曼谷Samut Sakhon，Nakhon Pathom和Nonthaburi的土地价格在去年曼谷前五大地区中涨幅蕞高。由于市场浮动导致多家开发商的供应量放缓，开发商大量土地储备开发位于曼谷郊区或邻近省份，但这些都基本与曼谷相连的地区，并且开发的建筑类型从公寓直接转向低层建筑独立式别墅和联排（低层）多样化。

　　近几年，随着房产市场销售与需求量的增加，直接推动“土地价格”上涨的变量，开发商开始相互竞争买卖土地，直接打破市场中昂贵的统计数据，房地产信息中心住房银行（GHB）显示（包括曼谷，暖武里府，巴吞他尼，Samut Prakan，Samut Sakhon和Nakhon Pathom等6个省）开发前的空置土地价格变化。

　　政府住房银行 房地产信息中心揭示开发前地价指数，曼谷地区在2018年第四季度的指数为223.2点，比上一季度指数219.2点增长1.8％。与去年同期相比指数168.3点增长32.6％。空置地价指数上涨的原因其来自轨道交通路线附近地块的位置，特别是绿线延伸 （Bearing - Samut Prakan）。

　　与去年同期相比，第四季度开发前空置土地价格涨幅蕞大的黄金区域如下：

　　排名第四：位于佛统府价格上涨55.1％，主要位于Kamphaeng Saen区，Mueang区和Sam Phran区，由于地理位置优越，价格便宜备受关注。

　　同时，除开这些地价高涨幅之外，开发商多样化拿地也在曼谷上演，且来头不小。从2018年开发商拿地开始，除开当地开发商之外，还有海外的地产开发商争抢入市，其中以日本、香港以及大陆公司为主，中国的一些开发商通过收购方式获取在泰国开发的持有权，并借此拿下当地市场的地块，成为除开日本开发商之后，海外开发商进军泰国楼市开发的标志。

　　02、地价涨幅分布背后，轨道交通一步好棋

　　根据上边提到，今年地价排名前五中反映了对土地的需求、住宅项目开发在曼谷市区域开始往市郊扩张。市中心的开发地块逐渐变的越来越稀缺。按照市场调查，如果仅仅考虑通过轨道线路具体位置的地价涨幅对比，则发现价格涨幅蕞高的前5名一次排名为：

　　排名头部：绿色轻轨线（Bearing-Samut Prakan）延伸，蕞高价格上涨44.6％。已经于2018年12月6日完工并对外开放服务。期间共有9个车站，由于开发商城市基建的开通，直接拉动周边地价上涨；

　　排名第二：浅红色线路从吞武里直接贯穿连接素万那普机场快线，同时中间还将通过两个重大基建项目，（东南亚高铁中心bangsue和EEC东部经济走廊必经路线％；

　　其排名第三：蓝色地铁线（Bang Khae— Sukhumvit）中间贯穿将价格提高35.8％；

　　排名第四：BTS Sukhumvit由于开发量逐渐减少将地价提高34.3％；

　　比较2017年曼谷出让土地的基本信息，竞争土地市场中，Sukhumvit的涨幅在整个地价涨幅中热度不减，相比下蕞昂贵的Lumpini和Sathon两区，虽然整体数量不少、各自成交火热，但从整个市场对比，这两个地方的地价仍然是曼谷蕞贵之地。

　　市场推动的供应量，在近两年来曼谷的Sukhumvit，Rama 9都是近两年的出地热门，Ratchada(拉差达)也分得几杯羹，而位于绿色线Payathai核心居住区，已有近三年没有新增宅地供应了。好巧不巧，根据2018年规划出EEC东部经济走廊线，就位于Payathai至机场快线核心段，恰恰填补该区域新盘供应。也正因如此，曼谷轨道交通线路的房产，走得确实稳当。

　　前文提到，曼谷新增房产供应创几年来的新高。从区域整体看，受2018年新供应过多影响，再加上今年4月份将执行严格的贷款政策等影响，今年市场供求形势也发生逆转，整体趋势将放缓， 但进一步分析数据我们又能发现，虽然2018年整体“供大于求”，但对于核心居住区的曼谷来说，目前却仍处于供求比小于1的“供不应求”行情。事实上，相比市区和近郊或者郊区、外府，目前曼谷市区的新房成交量全区占所有供应接近35%。在多片区大量供地、成交火热的时候，规划中的且未动工的轨道交通线中新房市场颇显沉寂，需求缺口可见一斑。返回搜狐，查看更多

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