导语：国际房地产服务和投资管理公司仲量联行16日发布的数据显示，2017年上半年中国在房地产市场的跨境投资额为62亿美元，仅次于德国和英国，成为房地产领域世界第三大跨境资本来源国。它们资金基本投向世界三大流动性最强的房地产市场，即美国、英国和德国。其中美国吸引的资本总额为100亿美元，英国和德国分别为60亿美元和20亿美元。

　　相比英美等发达国家售价动辄上千万人民币的房屋，相对较低的总价和较短的交通距离使以泰国为代表的东南亚国家正成为国人海外置业的热门区域。

　　据泰国《曼谷商报》报道，泰国某知名房地产开发商2017年上半年销售金额为150亿泰铢（约合30亿元人民币），比去年同期增长20%，其中外国人购房者贡献越来越大，中国人则是“主力军”。

　　然而，在泰国置业却一直存在着诸多的乱象。由于泰国政府限制外国投资者对土地的购买，但有部分代理公司仍能“神通广大“地达成此类交易。北京瑞麦投资总监牛振虎认为，部分代理公司的“神通广大”其实会带来很多的隐患。

　　他在远见财讯（yuanjiancaixun）的直播中详细说到：“首先是跟泰国人合伙去开一间公司，然后把你作为小股东，只占49%的股权，泰国人做51%的大股东，律师一般会告诉你会签一些名义上的协议，限制泰国人的操作和买卖。但这个里面，首先律师也是泰国人，你作为小股东用公司的形势去购买，你未来想变卖的时候泰国人有可能反悔了，或者说是他在你不知情的情况下，他用多数投票权把公司卖了，你是不知道的。而这种以公司形式购买的其实是租赁产权，这其中又是一个很大的风险。”

　　而除了土地方面的限制，牛振虎认为，在泰国购买公寓同样存在风险：“在泰国一般买房期房现房都有，我就推荐大家去购买现房，这是没有太大风险的，购买了就可以去办地契和房产证，拿到了房子就完全属于你了。而期房的话就有一些门道了。因为海外人士去开发房产的话是不那么顺畅的，这样的开发商是有一部分风险的，这里面牵涉到环境评估报告，如果这个没有批下来，就开不了工，而你买了这样的房产，你可能就会有前期首付的损失。所以我建议客户去购买房产的时候记住两点：一是能买现房就买现房，另外一个就是要认准开发商，最好是当地的、上市的、或是有名的开发商，以泰国本土的为主。“

　　新华社前驻曼谷分社记者凌朔此前也介绍了在泰国投资买房的主要的五大风险：

　　其一，物业管理风险。“泰国对公寓房的管理方式和中国国内不同，它是由物业公司来负责后期的房屋管理，一旦物业公司出了问题或者倒闭，这间公寓就很可能会成为‘烂尾服务房’。”凌朔说。

　　其二，房屋税费风险。“中国投资者所青睐的海景公寓，看上去很便宜，但它的房产税和之后每年的物业费可能会高到普通投资者无法承受的地步。”凌朔介绍道，一般新公寓一年物业管理费可高达四五万元人民币。

　　其三，房屋维护风险。因为气候原因，购买公寓后的维护成本也会非常高。凌朔举例，如海景公寓，若三个月不住，家具就会发霉，在国内可以维持10年的装修在泰国只能维持三年。

　　其四，出租风险。由于一些投资者并不会在泰国所购买公寓中长期居住，他们常通过物业公司对外出租，但很多公寓事实上并无法出租出去。

　　最后，政策风险。“泰国政府更迭比较快，相应地，政策延续性较差，每一届政府上台后都会在房地产政策上进行比较剧烈的调整，有时，政策变化后是有投资空间的，有时新政策会让投资反而成为累赘。”

　　北京瑞麦投资总监牛振虎表示，投资者购房还是要先从自己出发，是想投资还是想自住，或者投资和自住去兼顾，然后先选择泰国的哪一个地区，再去选择一个具体的项目，去进行投资。他在远见财讯（yuanjiancaixun）的直播节目中建议：“在购买房产的时候，还是要本着价值投资的原则，购买以后长时间持有，不要轻易的卖出房产。由于卖出房产都是有成本的，而且每卖一次就会有一次交易的费用，如果说你长时间持有，你看好泰国这个国家的房产，你应该持有5年以上。另外它的这个被动租金非常高，达到5-8%，泰国这个国家的房产也适合长时间投资。”

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