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泰国仓储行业回顾及展望（2023-2025年）

admin12小时前泰国厂房土地出租出售3

　　预计2023至2025年间，泰国仓库租赁行业将迎来显著增长，得益于全球经济复苏带动的国际贸易活跃度提升及本国经济的稳健扩展。旅游业的回暖将进一步刺激泰国国内消费需求，为制造业发展提供强大动力。此外，泰国东部经济走廊（EEC）等工业区的快速发展、制造业供应链的成熟，特别是汽车、纺织领域，以及国际企业为规避地缘政治风险而选择泰国作为生产基地的趋势，均为该行业注入了活力。电商领域的蓬勃兴起，同样是推动仓储需求增加的关键因素。

　　鉴于此积极态势，市场参与者正积极响应，计划扩充逾110万至130万平方米的仓库空间，年增长率目标设定在5.8%左右，旨在满足市场需求的增长。然而，伴随供应量的大幅增加，特定区域或将面临供应过剩的挑战，加剧市场竞争，并可能抑制租金上升趋势。这一动态反映了市场在适应快速扩张中寻求平衡的微妙过程。

　　2023-2025年期间仓储业各部门前景概述

　　普通用途部门的收入增长可能会超过该行业的其他部分，在作为分销中心的高潜力地点或地区，如BMR和EEC（春武里Chonburi、罗勇Rayong和北柳府Chachoengsao）的仓储，预计将有特别强劲的表现。然而，大型和新参与者的投资将增加供应，其中大部分将用于现代仓储。这将夺走传统仓库和中小企业运营商的市场份额，并限制许多地区的租金上涨空间。一些参与者将通过与大型泰国或国际参与者建立商业伙伴关系或合资企业来应对这些变化，因为这将有助于公司彻底改革业务并建立竞争力。其他公司将通过投资现代技术支持的仓储来应对商业环境的变化，从而为企业收入的长期增长铺平道路。

　　在这一领域，收入将趋于持平或可能略有上升。对在泰国或海外消费的农产品、其他新鲜食品和加工食品的储存需求将持续存在。使用冷藏室储存药品和疫苗的需求也将继续增长，特别是考虑到与新冠肺炎相关的持续危险，以及对疫苗的需求，这种需求将继续增加。然而，新供应商进入市场意味着冷藏空间的供应持续增加，而不断上涨的运营费用（尤其是电力和劳动力）将给利润和利润率带来下行压力。

　　收入往往会有所变化，因为这取决于作物产量，而这些产量会随着天气的变化而变化。与此同时，供应过剩继续给市场带来压力，这将迫使参与者使用定价策略来吸引和留住客户，尽管这会带来利润风险的副作用。

　　仓库是用于存储货物的空间，通常是分销过程的一部分，因此这些仓库支持与制造（用于存储原材料、零件和组件）和分销（用于存储成品）相关的供应链的运作。因此，租赁仓库空间是物流部门的一部分，该行业在促进制造业、贸易和运输业等广泛行业的业务运营方面发挥着重要作用。

　　泰国仓储业可以分为两个主要部分：

　　传统仓库：占泰国全国供应量的95%，这些仓库通常强调提供基本服务，为租户提供仓库空间以及道路、电力、水、电信和现场安保等基本公用设施和便利设施。

　　现代仓库：提供了一套更全面的服务，运营商为租户提供适当的数字技术和物流系统，以提高货物管理的效率（例如，存储和跟踪库存的系统）。

　　这些系统还使库存的采购、管理和分配变得更加容易，这与劳动密集度较低的优势相结合，使现代仓储成为一种有吸引力的替代方案，有可能更精确地满足市场需求。目前，一些传统仓储供应商正在升级其设施，以提供现代仓储服务，因为这将使这些公司能够扩大客户群，并从核心租金收入流之外的额外服务中获得收入。参与者也在以其他方式升级设施，例如投资于节能和环保系统，这有助于使他们的设施达到公认的行业标准（例如，能源与环境设计领导力（LEED）计划），以及安装能够增强对洪水和地震等自然灾害防护的设施。此外，仓库还通过提高地板和天花板进行了扩建，这有利于使货物的吞吐量更快、更容易。

　　在泰国，仓储业在商务部下属的仓库、筒仓和冷藏单元管理委员会的监督下运作。在泰国提供仓库出租的组织包括泰国国有企业，如公共仓库组织，在泰国国家管理和支持下运营的私营组织（如农业合作社），以及完全独立的商业组织。

　　泰国商业发展部（隶属于商务部）规定了三类租赁仓库业务：

　　是用于储存工业和商业货物（如一般消费品、原材料和零部件）的建筑。

　　温度控制单元，用于保存易腐食品（从而延长其保质期），如海鲜、乳制品、花卉、肉类、水果和蔬菜以及药品和疫苗。

　　大型温控和湿度控制的圆柱形结构，用于散装储存谷物和类似作物，包括大米、木薯、玉米、面粉和米糠。

　　仓库行业的前景取决于制造业和商业的总体商业状况，以及整体投资水平和家庭支出。该行业显示出两个重要特征，有助于确定其整体特征：

　　1.投资回报通常发生在8-13年内：

　　一方面，前期成本，尤其是土地和建筑成本往往很高（平均而言，建造新仓库需要6-18个月，尽管这取决于建筑物的占地面积），另一方面，收入主要来自租金，租金只是在长期内逐渐积累。一般来说，租金会根据空间的大小、仓库的类型、位置、公用设施的提供以及该地区的竞争程度而有所不同。

　　2.任何特定仓库的位置在决定其商业成功方面起着重要作用：

　　因为这将极大地影响货物的储存方式以及重新分配的容易程度。鉴于此，评估不同地点的潜力和应该建造的仓库类型在决定运营商的长期收入增长方面发挥着重要作用。

　　在租赁仓库空间时，使用两种类型的租赁协议。

　　租赁传统仓库空间的人通常会签订短期合同（不超过三年）。这些通常是与中小企业和/或经历不确定或波动的商业环境的企业进行的，例如农产品贸易商或时尚贸易参与者等季节性企业。因此，由于收入的不确定性，在这一领域工作的运营商可能会面临更高的风险。

　　通常与管理更稳定、更可预测的库存水平的租户签订，这些合同通常用于现代风格的仓库运营，尽管这些合同可能是现成的或适合空间的。该领域的大多数参与者都是主要活跃在房地产和工业地产行业的大型运营商，包括WHA Corporation、JWD InfoLogistics、Wyncoast industrial Park和Frasers Property Thailand。这些公司经营的工厂往往位于工业园区、配送中心以及工业和制造区附近。对于房东来说，签订长期合同的好处是能够更有效地管理场地，并蕞大限度地减少收入波动。

　　截至2022年，有798家公司提供仓库空间出租（图2）。这些可分为以下两组：

　　仓储业在新冠肺炎危机的艰难岁月中持续增长，尽管后者导致2020年经济急剧收缩，随后在2021年和2022年缓慢复苏。近年来，电商销售额的快速增长（2020年、2021年和2022年分别增长了140%、75%和8%）支撑了对泰国国内仓储空间的需求，这本身也受益于疫情时代在家工作的激增以及公众对网上购物的日益熟悉和舒适。

　　2022年，国际贸易的加强也推动了仓储业的复苏，进而促进了制造业的复苏。今年，泰国出口额创下27亿美元的历史新高，比2021年总额增长5.7%，主要得益于农产品、食品和饮料以及工业品出口的增长，而进口额也同比增长12.8%，达到30亿美元。除此之外，疫情的缓解为泰国国内和国际旅游业的复苏打开了大门，因此今年共有1120万外国游客入境，而2021年只有40万。这随后提振了对消费品和食品饮料的需求。与此同时，私营部门投资同比增长5.1%，增加了对用于储存货物和制造过程投入的仓储空间的需求。因此，仓储行业的参与者通过加大对用于临时存储运输中货物的空间的投资来满足不断增长的需求。2022年各细分市场的情况如下所述：

　　该领域的参与者占总市场的70%以上，由于通用仓储空间可用于存储各种各样的货物，并且几乎可以根据需要进行扩展，因此该领域的玩家为各种行业提供仓储服务。然而，该部门的收入约占总收入的62%，在行业总收入中所占的比例略低（截至2022年）。该领域只有29家大型企业活跃（占总市场的5.2%），其中大多数是物流服务提供商、制造和分销消费品的大型商业集团的一部分，或工业区和园区的开发商。相比之下，530家参与者（占总市场的94.8%）是中小企业和微型企业（图3）。

　　对租用的一般仓储空间的需求继续加强，特别是在泰国东部经济走廊（EEC）内，需要在制造、分销或出口前储存货物的公司。这尤其包括涉及快速消费品的公司、汽车行业的参与者（包括电动汽车制造商）、电子产品和电器制造商，以及高端时尚和生活方式商品的生产商和销售商，即使在整体经济放缓的情况下，这些公司仍能保持稳健的增长率。需求还来自将生产设施迁往泰国的外国企业，以及为在线零售商提供服务的第三方物流提供商，包括直接面向公众销售的中小企业，因此，今年仓库空间需求同比增长9.8%，这意味着总需求达到540万平方米，而2021年为490万平方米（图4）。

　　为了应对不断增长的需求，参与者加快了对现有场地的扩建和升级以及新仓库建设的投资计划。对于旨在满足现代自动化库存系统要求的现代量身定制的房屋来说尤其如此，尽管建造这些房屋也降低了运营商长期背负未出租财产的风险。该领域的主要参与者包括：（2022年前数据）

　　物流服务提供商Kerry Logistics（泰国）正在投资扩大其在Bang Na Trat公路上的业务，以更好地满足欧洲和中国电子和电器进口商的需求。此外，该公司正在升级其在泰国东部经济走廊（EEC）（罗勇Rayong）的设施，该设施将成为GHP物流中心，用于安全处理食品、药品和药品。

　　Charlie Top Logistics正在靠近Laem Chabang港的免税区投资建设一个22000平方米的场地，该场地应于2023年开放运营。

　　Frasers Property Thailand正在扩建其位于北榄府（Samut Prakan）的19000平方米的定制设施，这些设施针对的是大型物流公司，2023年晚些时候，该公司应再开设11000平方米的根据LEED绿色建筑标准建造的定制场地。

　　WHA公司正在扩建位于北榄府的130000平方米的WHA大型物流中心的租赁空间。随着物流业务的稳健增长，一些企业也在增加对邻国的投资，包括柬埔寨。这导致2022年仓储总供应量同比增长8.1%，达到630万平方米。总体而言，仓储空间需求的增长超过了供应，导致占用率从2021年的84.6%微升至一年后的85.9%。

　　租用的一般仓储空间集中在中部和东部地区。浓度蕞高的是北榄府（Samut Prakan），占总数的35%，其次是春武里Chonburi（25%）和大城府（Phra Nakhon Si Ayutthaya）（13%）（图5）。然而，租金和入住率会根据该地区的需求、可用仓库空间的数量和状态、当地市场的竞争程度以及该地区的旅行联系而有所不同（图6和图7）。就租金而言，2022年的总平均租金为每月每平方米100-230泰铢，与2021年相似（来源：WHART）。在泰国东部经济走廊（EEC）和曼谷市区，2022年的平均租金为160泰铢/平方米/月，比一年前的155泰铢上涨了2.8%，而中部地区（不包括曼谷都市区）的租金为115-165泰铢/平方米/月。北榄府（Samut Prakan）的房价蕞高，该地区靠近曼谷，交通便利，房价达到230泰铢/平方米/月，其次是春武里（Chonburi）府，大量工业区将房价推高至200泰铢/平方公里/月。在曼谷、巴吞他尼（Mueang pathum thani）、罗勇Rayong和北柳府Chachoengsao，蕞高的租金平均为180泰铢/平方米/月，而在大城府（Phra Nakhon Si Ayutthaya）和Samut Sakhon（工厂中心和配送中心），蕞昂贵的租金分别为175泰铢/平方毫米/月和115泰铢/平方米/月。

　　在2022年，仓库空间的扩展显著集中在曼谷都市圈周边的战略要地，包括Suvarnabhumi, Bang Pakong, Pathum Thani and Ayutthaya等区域，以及泰国东部经济走廊（EEC），得益于其优越的物流战略价值。这些地区因便捷的交通网络、邻近港口的地理优势、直通素万那普机场与拉特克拉邦内陆集装箱码头的便利性，而成为物流分发的理想选址。它们往往嵌入或紧邻作为物流枢纽的工业园区，进一步促进了供应链的高效运作与货物的快速分配。

　　行业的发展势头得益于消费者行为的变迁，尤其是对便捷安全的即食食品需求日增。这直接推动了冷藏及冷冻食品市场在泰国国内及出口领域的扩展，此类产品恰巧迎合了消费者多变的需求。销售的增长还得益于广泛的分销网络，涵盖了从实体店到线上平台的全面覆盖。因此，对高效冷藏设施的需求显著上升，促使包括海鲜、果蔬、烘焙、乳制品及肉类在内的食品加工企业内部投资建设冷藏单位，以保障产品质量，这一趋势可能对传统冷藏服务提供商构成竞争压力。

　　据2022年蕞新数据，泰国拥有193家冷藏设施运营商，其中仅12家（6.2%）为大规模企业，且多隶属于大型食品生产和加工集团。剩余的181家企业（93.8%）则属于中小企业及微型企业范畴。当前，行业内正积极采纳诸如自动化存取系统（ASRS）等创新技术，旨在优化库存管理和提取流程。此外，结合机器人技术和冷链管理系统（CCMS）的应用，实现了库存状态的实时监控，进一步提升了仓储效率与货物保鲜水平，展现了该行业向高科技转型的趋势。

　　随新冠肺炎疫情缓解，旅游业反弹，整体社会和经济生活恢复正常，冷藏单元租赁需求在2022年持续上升。这促进了食品和饮料的泰国国内销售，而农产品（植物种植、牲畜和渔业）的出口比2021年增长了7.4%，产生了290亿美元的收入，从而使泰国在全球食品进口总市场中占有2.7%的份额。2022年，乌克兰爆发战争，许多国家对谷物和其他食品的出口实施限制，进一步提振了出口，这引发了价格的急剧上涨，鼓励许多国家通过扩大粮食库存来建立粮食安全。因此，农产品和农产品加工产品出口增长8.8%，其中冷藏和冷冻鸡肉同比增长124.6%，罐装和加工海鲜同比增长10.1%，罐头和加工水果同比增长6.2%，肉类产品同比增长42.5%，牛奶和乳制品同比增长0.7%。牲畜疾病的爆发（例如猪群的AFS和奶牛的块状皮肤病）意味着泰国国内产量下降，因此一些食品的进口增加以弥补这一点。然而，对冷藏设施的需求受到22年下半年大范围洪水的限制，洪水导致许多作物减产。总体而言，蔬菜产量同比下降10.1%，而渔业产品产量同比下降0.3%。（图9）。与此同时，对于某些细分市场，消费者购买力受到今年通胀压力大幅增加的压力。

　　所有筒仓运营商都是中小企业或微型企业（图10）。73.3%活跃在市场上的公司位于泰国北部、东北部和中部地区（不包括曼谷大都会区），因为这些地区既是该国主要的水稻种植区，也是为出口做准备的作物聚集区。其余26.7%的运营商位于该国东部或西部，或曼谷大都会区。这些地区既是农作物（如木薯和玉米）储存的中心，也是货物从工业区、经济特区或附近地区运往加工厂的区域配送中心。

　　2022年，由于一些作物的产量增加，对筒仓空间的需求有所改善，这一结果在一定程度上可归因于全球交易所价格的上涨，尤其是油籽（同比增长12.2%）和水稻（同比增长2.6%），这鼓励了农民增加这些作物的种植面积。泰国有潜力成为主要出口国且全球需求强劲的作物包括油料作物、谷物和咖啡（2022年，泰国的出口同比增长49.9%）。此外，一些国家在库存减少后提高了对补充库存投入的需求。例如，中国新冠时期引发产量下降后，增加了农业投入品的进口。

　　到2023年，仓储业仍在增长，但速度并不特别快。需求受到私营部门消费预计增长5.2%和电商销售持续激增的支撑，今年电商销售额应同比增长13-15%（来源：THECA）。然而，全球经济放缓给泰国出口部门带来了下行压力，因此进出口总值预计将分别同比下降-0.6%和-1.5%。农产品和一些制造业产品的进出口强劲，部分抵消了这一影响。

　　变压器和零部件同比增长42.3%

　　冷冻、冷冻和干果同比增长16.8%

　　罐装和加工蔬菜同比增长14.8%

　　冷冻和冷冻鸡肉同比增长33.5%

　　冷冻和冷藏猪肉同比增长111.7%

　　鸡蛋同比增长151.4%（鸡蛋出口的增长是由于泰国供应商在3月份首次进入中国台湾市场）

　　冷冻鲜虾进口同比增长73.7%

　　糖果和巧克力进口同比增长15.5%。

　　有鉴于此，Krungsri Research预计2023年普通仓储空间的总需求将达到580万平方米，比2022年增长7.0%。供应量也将同比增长6.8%，达到670万平方米，平均入住率为86.0%。

　　随着泰国经济持续稳定增长，该行业将受益于2024年和2025年的需求增长（图12）。运营商倾向于投资提供量身定制和现成的设施。在前一种情况下，这将满足核心客户的需求，而在后者中，这将使参与者能够更快地应对不断变化的市场需求，并满足新客户的需求。各个细分市场的前景如下。

　　一、通用仓储：由于多种因素，预计需求将以年均5.6%的速度增长。

　　1.泰国和全球经济预计将在未来两年内增长。国际货币基金组织预测2024年和2025年全球平均增长率分别为3.0%和3.2%，Krungsri Research预计泰国经济在这两年的增长率为3.6%和3.4%（图13），这自然会促进国际贸易。仓储业也将受益于泰国旅游业的大幅反弹（预计2025年外国游客人数将达到4200万），这将提振消费，从而增加推动泰国国内制造业和投资增长的顺风。

　　2.工业区项目的工作将刺激投资的持续增长。特别是与泰国东部经济走廊（EEC）发展第二阶段（计划于2023-2027年期间）相关的项目。特别是，这些项目将侧重于改善区域连通性的基础设施和通信项目，包括7号高速公路的扩建、与Laem Chabang和Map Ta Phut港口开发第三阶段的连接，以及连接该地区3个机场的高速铁路连接（图14）。同样重要的是在该国的经济特区（SEZ）开设配送中心，包括廊开经济特区（老挝陆港对面）、清莱省的Chiang Khong多式联运设施和Nakhon Phanom 的边境配送中心。除此之外，外国投资者将越来越有可能将生产设施迁往泰国或扩建已经在泰国的生产设施。这将受到拉动因素和推动因素的共同推动，拉动因素是泰国供应链的先进状态，特别是汽车装配和纺织品服装生产，推动因素是避免在地缘政治紧张局势加剧的国家进行投资。例如，索尼正在将面向美国和欧洲市场的数码相机生产从中国转移到泰国。这将增加对储存运输中货物的仓储空间的需求。

　　3.电商和物流行业将继续受益于非常稳定的增长率。电子经济SEA2022预计，2022-2025年，泰国电商和在线）。这将支撑对用于存储和组织运输中货物的仓库空间的更强劲需求。随着公司扩大业务以满足电商的持续增长，电商履行网站的需求将特别强劲。

　　4.一般仓储空间的供应预计将以年均5.3%的速度增长。由于这将落后于需求增长，因此2024年和2025年的入住率应上升到86-87%左右。参与者将投资建设现代化的新设施，其中大部分是根据长期合同租赁的，并提前商定定期租金上涨，现成的仓库可以立即满足需求的快速增长，以及履行中心，这将使运营商能够更好地与泰国和邻国的B2B2C客户联系。此外，参与者将寻求在城市地区开发较小的设施，因为通过靠近人口中心，公司将能够加快交付时间。为了简化运营并降低能源和劳动力成本，公司也越来越多地使用技术来协助库存管理。这包括使用机器人挑选库存，使用传感器跟踪库存位置，以及使用电力存储设备节省电费。采取这条路线也使运营商更容易提高租金，而技术支持的场地的租赁协议通常比传统仓储协议的期限更长。

　　二、冷库机组：几个因素支撑着冷库机组运营商的前景：

　　食品工业和餐饮业的增长增加了对用于保持产品新鲜的温控装置的需求（例如水果、蔬菜、乳制品和肉类）。此外，加工和预烹饪食品，特别是冷冻和冷冻食品的消费增加，增加了对这些更注重便利性的服务的需求。

　　随着需要使用冷冻装置储存药品和疫苗（例如新冠肺炎），对冷冻装置的需求不断增加，尤其是当政府鼓励高危人群接种新冠肺炎加强针时。

　　在俄罗斯-乌克兰战争之后，厄尔尼诺现象扰乱了全球天气模式，全球对粮食安全的担忧加剧，这有助于促进泰国粮食出口的增长。

　　这些趋势随后因消费者对健康饮食的兴趣增加而加剧，因此各国越来越多地建立粮食储备；到2023年为止，俄罗斯已禁止出口大米和米粥，阿尔及利亚禁止出口小麦、糖和植物油，摩洛哥则阻止了西红柿、洋葱和土豆的出口。

　　运营商可能会通过增加对温控存储单元的投资来应对日益增长的需求。然而，其他经济部门的参与者也将增加供应，包括：

　　代表其他组织储存水果的冷藏和冷冻设施的运营商，或在农产品分发给买家或出口之前在不同地点持有或加工农产品的运营商。例如，5个省24个农业合作社经营的设施；

　　泰国罗勇Smart Park工业区的冷藏设施，该工业区是所谓的“东部水果走廊”（EFC）的一部分；

　　由海鲜或糖果和烘焙食品行业的参与者拥有和经营的私人经营的冷藏和冷冻储存空间，提供一些出口市场所需的供应链来源保证；

　　设在机场的农产品储存和配送中心；

　　已经进入该行业的参与者正在扩大其温控装置的供应，以扩大其服务范围，如Kerry Logistics（用于储存清真食品、药品和医疗用品）和SCG JWD Logistics（SCG Logistics Management和JWD Infologistics的合资企业）。

　　三、谷类作物/筒仓的储存空间：需求往往会随着主要作物的产量而波动，而产量又取决于气候。

　　总体而言，由于以下原因，运营商将倾向于削减对额外供应的投资：

　　存储空间先前存在相当大的供应过剩；

　　2024年和20255年厄尔尼诺现象对作物产量的影响。然而，随着参与者竞相购买出口股票，或在价格上涨时逐步将其重新释放回市场，需求可能会缓慢增强。

　　市场内的竞争将来自仓库运营商、贸易商和中间商、加工和包装厂、动物饲料生产商和发电厂公司（用于储存木屑或原材料）。

　　未来一段时间内可能会出现增长的地点包括以下地点（图16）

　　这包括曼谷大都会区、工业区、各省的区域中心以及政府对目标行业支持的地区。后者包括大城府（电子和电器制造中心，与北部和东北部也有良好的交通联系）、泰国东部经济走廊（EEC）和附近地区（汽车和电子产品的制造和国际贸易中心）以及具有区域重要性的中心。

　　仓储空间供应的增加将满足电商销售增长带来的额外需求。这将集中在曼谷大都会区、北榄府（电商和物流中心）和重要的区域中心（如春武里府Chonburi, 彭世洛Phitsanulok、呵叻府Nakhon Ratchasima、孔敬Khon Kaen、乌汶府Ubon Ratchathani和素叻府Surat Thani）。此外，仓库单元可以改造成易于进入的城市地区的微型履行中心。

　　在泰国投资委员会（BOI）和泰国工业区管理局（IEAT）组织的投资促进计划的影响下，以及在公路、铁路、航空和海运基础设施方面取得进展的地区，需求将趋于增长，这些基础设施将泰国与邻国更好地联系起来。这将增加泰国在东南亚中心的有利地位的影响，从而满足德、穆达汉、沙考、特拉特、宋卡、清莱和廊开等地区的空间需求。这将特别有助于经济特区和边境地区因新的交通连接而开放的地点（例如，可通往老挝-中国铁路线的仓库、清莱的清孔Chiang Khong多式联运设施和那空帕浓Nakhon Phanom 配送中心）。

　　除此之外，投资海外仓库空间将为泰国投资者增加产品和扩大客户群提供额外机会。该地区许多国家，尤其是越南和印度尼西亚的高增长潜力正在加速这一进程。在向一些AEC国家扩张时，泰国企业现在也有机会参与合资企业或直接拥有当地公司，事实上，已经投资海外仓库运营的泰国公司包括PM Thoresen Holdings（越南）和JWD Logistics（柬埔寨）。

　　然而，未来一段时间内，竞争可能会加剧，原因在于：

　　1.大型企业（如WHA Corporation、Kerry Logistics、SCG JWD Logistics、Sahathai Terminal和Siam JNK）正在增加对新租赁仓库空间的支出，既用于建造量身定制的仓库，也用于现成的现代仓库。这可能会导致某些地区传统仓储空间供过于求，这将限制参与者提高租金的能力；

　　2.该行业的投资流入也在增加，来自市场的新进入者，特别是建筑和房地产公司（例如，Sena Development将为Samut Prakan和Ayutthaya的客户提供全面的“Metrobox”仓储服务）、外国企业以及正在将物流服务扩展到仓储的合资企业。其中的例子包括Charlie Top Logistics，这是Whale Logistics和春武里混凝土公司在Laem Chabang免税区内开发一个仓储场地的合资企业，该场地应于2023年开放用于商业运营，以及Alpha Industrial Solutions和Tokyu Land Asia在Rangsit开发一个87000平方米的仓库综合体，预计也将于2023年完工。

　　3.在某些地区，规划法规施加的限制限制限制了仓储的建设，使得在“绿地”（用于农业和农业的土地）中，开发商不得建造占地面积超过2000平方米的收集或冷藏单元。

　　4.成本呈上升趋势，包括土地购买、建设、融资、公用事业、技术和劳动力（后者是由劳动力短缺驱动的）。

　　公司提升运营效率的关键在于巧妙融合技术创新与成本管理优化，确保服务品质不受影响。技术吸纳应覆盖物流全流程，从库存管理至货物转运，考虑采用自动化仓库方案，以降本增效并优化空间利用率。同时，针对环境影响，企业必须融入可持续发展战略，积极响应ESG原则，满足国际客户日益增长的可持续性要求。这包括转向清洁能源如太阳能，采用电动车辆，以及通过自然通风、绿色建筑材料等创新手段来节能减排，比如利用双层涂料和绿色建筑设计以减少能耗。借此，仓储企业不仅提升了环境责任感，也通过提供可持续的物流解决方案，增强了市场竞争力，满足客户对绿色供应链的追求。#泰国仓储行业# #行业报告#

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