2024年12月20日，东南亚出海峰会于深圳盛大启幕！

　　此次峰会参与企业超1500家，参会人数超2000人，是国内最大的出海峰会。各个行业出海人齐聚一堂，共襄盛举。

　　源筑地产总经理高晓宇，依据自身积累的选址经验，结合已服务企业的实际案例，围绕印∙越∙泰国家优势概况、工业园区分布、设厂成本对比、产业选址分析四个方面对海外制造业选址做了深入剖析与分享。以下是印∙越∙泰设厂成本对比分享内容。

　　印、泰、越这三个国家中，土地产权并非都能全权由外资持有，而是一定要以在本地注册的公司进行购买，以个人名义是不可以购买的。

　　土地产权方面，印尼和泰国属于私有化，土地归私人所有。印尼的土地产权期限为80年，到期后可申请继续延期；泰国的土地产权为永久产权，其土地产权证上标注的到期时间写的是9999年。而越南的土地产权与中国颇为类似，国家拥有土地所有权，其他主体仅能拥有土地使用权。所以在越南，工业区开发商通常先与政府签订租赁协议，而后再跟其他投资人签署土地分租协议，土地使用权最长为50年，到期后需重新与开发商商定土地租赁价格。

　　这三个国家的土地均可用于抵押贷款，不过大部分当地银行不给外资提供贷款，能选择的基本都是国际银行，并且贷款利率相当高，这三个国家的贷款利率均超过5%，其中印尼的贷款利率最高，处于8% - 12%的区间。在印尼，依据企业信誉和土地价值情况，最多可贷出土地价值的70%；而泰国近年来炒地现象较多，土地价格波动太大，银行为降低风险，最多只能贷出土地价值的30%。

　　此外，泰国的土地还有一项限制，若是制造业企业购置土地用于设厂，倘若日后厂房停止运营了，该土地只能转卖，不可以转租，只有具备开发商性质的企业购置土地才可以转租，制造业性质的公司只能选择转卖土地。越南也是如此，土地只能通过开发商来进行转卖或转租。

　　综上，在东南亚这三个国家里，印尼的土地产权交易最为灵活，能够灵活地进行买卖和转租操作。就土地产权价值而言，印尼和泰国相差不大，越南的相对最低。

　　印、泰、越这三个国家的土地价格都不便宜，我们每次接待从中国来的企业，他们的认知中总觉得东南亚经济相对落后，土地和厂房的价格怎么会这么高，甚至超过深圳这样的一线城市。

　　首先，我们要知道国内土地是国家所有，企业如果投资规模大，土地免费使用的情况也是有可能出现的。但是东南亚的土地大多是私有化的，开发商是以盈利为目的的。很多企业会说，我们投资几亿，可以为这个国家解决许多就业问题，土地价格能不能便宜些？然而开发商并不关心这些，他们只关注投入园区的成本能不能收回，和解决就业之类的问题毫无关联。

　　印尼目前园区土地价格在人民币700 - 1400元/平米。西爪哇由于产业最为完善，且靠近雅加达，所以价格最高；东爪哇因为是大型重工业聚集区，土地价格和雅加达差不多；只有中爪哇土地价格还处于较低区间。印尼的土地年涨幅在8%左右，目前还没有出现大量在印尼炒地的情况，土地价格涨幅算是比较稳定的。

　　而越南的土地价格在这几年翻了一倍，5年前部分地区的价格是现在的一半，价格涨幅高的原因主要是供不应求。越南因为靠近中国，在中国和美国贸易摩擦刚开始时，就成为出海企业最先选择的国家，所以越南整体工业比较成熟。胡志明市周边土地价格最高，在人民币1100 - 1300元/平米，并且没有多少空置土地可供选择，大部分园区的土地都已售罄。河内的价格相对低一些，在人民币1000 - 1200元/平米，河内的土地存量还比较充足。

　　泰国热门投资区的土地价格近几年也翻了一倍，泰国园区本来就少，需求又多，还出现了一些炒地的情况，导致土地价格波动很大，而且可供选择的土地也不多。在春武里，土地价格在人民币700 - 1800元/平米，一个省内价格差异这么大，主要取决于距离港口的位置和周边配套设施。罗勇距离林查班港口50多公里，所以土地价格比春武里低很多，在人民币700 - 1000元/平米。

　　这三个国家在发展成熟的工业区土地价格相差不大，只有那些正在开发或者配套设施相对落后的地区，土地价格差距才比较大。

　　如果这三个国家的土地价格要是超出了大家的预期，那么厂房租赁价格与国内相比就更让人感到离谱了。价格贵的主要原因是大部分园区只出售土地，很少有投资者建好厂房用于出租，这种情况在印尼和泰国尤为突出，在这两个国家，找一个合适的厂房要比找一块土地困难得多。市场上现有的厂房主要是二手厂房，这些厂房的原企业大部分是搬迁厂址或者彻底停业了，所以厂房的建筑质量通常很一般。

　　然而，我们的出海企业大部分还是希望先租赁厂房来开始运营，毕竟建厂耗时较长，产品出货时间也等不起。这就导致整个厂房租赁市场供不应求，厂房租赁价格持续攀升。

　　在这三个国家中，泰国的厂房租赁价格是最贵的，因为其园区数量少，现成的厂房条件相对更好。印尼和越南的厂房租赁价格相差不大，越南有许多开发商自己建造厂房用于出租，所以厂房的可选择性会多一些。

　　除了厂房价格，租赁的起租年限至少是2年，不过在付款方式上，这三个国家有很大的差异，印尼是按年付款，越南可以半年付一次，泰国则是按季度付款，对于企业来说，这样的付款方式在资金流方面会更有利一些。厂房租金年度涨幅在5%左右，即便签署的租赁合同是5年的，租赁费用也会逐年增长。

　　在工业效用这一方面，相关服务都是由政府提供的，所以无论处在哪个省份，价格都是由政府进行统一定价。

　　就工业用水而言，泰国的价格最贵，越南的价格则是最低的。

　　在电费方面，这三个东南亚国家的情况相差不大。

　　不过，天然气供应情况有所不同，越南和泰国的大部分园区都没有铺设天然气管道，也就是说，大部分园区只达到了“两通一平”，天然气并未接通，要是企业需要使用天然气，要么购买罐装天然气，要么就得自行联系天然气公司并自费铺设管道，而自费铺设管道的话，成本就会高出许多。印尼的园区基本上都是“三通一平”，有现成的天然气管道可供使用。这一点对于那些需要大量使用天然气的企业来说，是需要格外留意的地方。

　　值得一提的是，印尼是一个天然气大国，其天然气储量位居亚太地区第三，天然气价格和国内的天然气价格大体相当。

　　这三个国家中，印尼的人口和劳动力数量是最多的。其中，中爪哇的工资最低，还不到1000，所以该地区最适合劳动密集型产业。其次是越南和泰国。

　　印尼的这个最低工资就是实际发放的工资，不过本地人不喜欢加班，即便给加班费也不愿意加班。而且印尼是穆斯林国家，国民每天要祈祷5次，所以大部分工厂需要实行三班倒的工作制度。

　　越南近年来一直在进行产业升级，不太欢迎劳动密集型产业。并且这两年，越南出现了劳动力不足的现象，很多成熟的工业区都需要以高于最低工资标准来招聘工人。越南这几年竞争也变得激烈起来，加班也成为了常态，很多本地人也能够接受加班。

　　泰国和越南的情况类似，按照最低工资标准很难招聘到工人。越南实际招聘工资要比最低工资高50% - 140%左右，泰国则更高，要高出100% - 200%才能招聘到有一定技术的工人。与印尼和越南的劳动力相比，泰国人口基数小，平均年龄偏高。但泰国人愿意加班，在我们客户的工厂里，工人一天工作12个小时，每个月最低工资和加班费加起来到手能有3000多。泰国和越南的制造业发展比印尼更为成熟，所以专业技术人才也更多一些。

　　中国企业出海设厂时，需综合考虑土地、劳动力、原材料、税收、政府支持、基础设施等多方面的成本，精确估算各项支出，以确保投资的可行性和长期竞争力。

　　源筑地产成立于2021年，是山海图旗下一家专注于为中国出海企业提供海外落地选址的地产咨询公司。我们的服务涵盖土地，厂房, 仓库, 写字楼的买卖与租赁领域，为出海企业提供跨越房地产范围的信息与数据, 让企业全方位了解海外市场。返回搜狐，查看更多

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