2022 年，美国开启强势加息进程，基于经济学上的锚定效应，全球央行纷纷跟进加息。

　　于是，美国、英国、澳洲、新西兰、韩国、加拿大等国房价纷纷下跌。

　　2022 年，新加坡的房价上涨了 8.6%。

　　2022 年，新加坡的房租上涨了 50%。

　　一个地方的资金和人才的流入，是另一个地方的资金和人才的流出。

　　一、在芭提雅的俄罗斯人超过了中国人（街上出现很多俄语标识）。

　　二、比亚迪在泰国拿了 1500 亩土地投资 10 亿美元建设厂房（已经动工）。

　　当大量俄罗斯人离开故土，寻求第二家园，寻求新生活时，泰国成了他们眼中的一个蕞优解。

　　当大量中国企业在产业博弈、供应链转移的背景下，寻求全球新出口通道时，泰国成了他们眼中的一个蕞优解。

　　注意，可能不是蕞好，但是蕞优解。

　　俄罗斯人寻求的目光所及之下的安全感、稳定感、持续性

　　比亚迪寻找的是目光所及之下的安全感、稳定感、持续性。

　　不站队，都欢迎，都理解，都是兄弟。

　　我就在想，在这场大变局中，曼谷迎来什么机会？会不会有华丽转身？

　　这里的资本和人才，更多的是基于产业链的资本和人才。

　　这是曼谷在当下给我蕞为深刻的一个感知。

　　在 2022 年，新加坡的一切演变。

　　如果在未来几年在曼谷重演，会发生什么？

　　当然，我知道，曼谷很大新加坡很小，挤压效应肯定比不上新加坡，但新加坡再挤压，36% 的海外购置税和 20 万元一平的房价，和全球 99.99% 的人都没一毛钱关系。

　　2 万元 + 的房价，0 海外购置税，22 平米一房起步的面积，40 万元起步的总价，这就和全球至少 10 亿人，可以关联。

　　行文至此，我要先压一下你的情绪。

　　我可没说曼谷要爆击，我可没说曼谷房价能让你翻身，能让你逆袭，我可没有这个意思。

　　我只是在讲这个逻辑，这个逻辑至少能告诉我们。

　　大概率，会越来越好，而不是越来越差，这个趋势很重要。

　　资产价值 = 租售比 X 涨幅 X 货币

　　租售比是现金流，涨幅是增值预期，货币的价格是汇率。

　　如果有好的租售比、有好的增值预期、有好的货币预期，那这就是一个相对较好的资产价值估算。

　　曼谷是一个典型的外向型国际化大城市，严重依赖国际市场和游客。

　　2019 年，6500 万人口的泰国迎来了3980 万海外游客，那一年，曼谷房价也是达到历史高点。

　　2020 年，疫情来临，这一年只有670 万海外游客，曼谷租金和房价开始下跌。

　　2021 年，疫情继续，这一年泰国只有40 万海外游客，严重依赖海外的曼谷楼市开始大幅下跌，租金和房价同时下跌，泰铢也开始大幅下跌。

　　2022 年，疫情尾声，这一年泰国迎来1115 万海外游客，于是乎，房价开始企稳，折扣开始收回，笋盘开始消失，泰铢开始筑底上涨。

　　到了 2023 年，一切已经明朗化，预计这一年的海外游客会回升到3000 万以上。

　　在疫情期间被重创的曼谷楼市还在疗伤、康复。

　　还没有回到 2019 年活蹦乱跳的时候。

　　对于你来说，这正好是一个市场刚刚重启的起点，也是你的窗口期。

　　在疫情期间开盘上市，面对被重创之下的曼谷楼市环境。

　　一、核心地段放弃大户型高端定位，选择以中端产品入市。

　　二、放弃市场价，选择以低于市场 20% 的价格入市。

　　但请注意，曼谷头部大开发商，依然是品牌品质房企，依然是不错的产品，所有的配套一个不差，一共 5000 平米配套，游泳池健身房共享办公室观景台书吧漫步道等等，一个不落。

　　因为，开发商被疫情间的市场吓到了。

　　关键是，你是不是有需求，如果有，这就是良机。

　　开发商是 AP，泰国头部大开发商，这是关于项目的头部个关键词。

　　【项目地点】素坤逸中前段帕卡隆地铁站 500 米处

　　【交楼时间】2025 年第二季度

　　【付款节点】首付 15%，2025 年交房时付尾款

　　【价格区间】270 万泰铢 -420 万泰铢，除以 5 估算人民币区间为 54 元 -84 万元

　　不需要别的废话，这一句足以说明一切地段道理。

　　这是关于项目的第二第三个关键词。

　　所以了解曼谷、在曼谷生活的人，其实都知道，这是个好地方。

　　别的无须多说，不了解曼谷的再写 1 万字也说不清，了解的就知道，靠谱。

　　这个团购项目 ASPIRE，11 万泰铢一平米。

　　当然，都是大开发商，但价格关系，如上图示，你体会一下，区别只是一个疫情前、一个疫情间。

　　上面比较完了新房，再来比较一下之前周边的项目和二手房，我再放一张图，告诉你周边其它交付项目的价格，懂行的建议自行查询比较。

　　Room 69 项目，交房已经 7 年，目前二手房均价 18.5 万泰铢 / 平。

　　地铁口的卖到 22 万泰铢一平，路对面的卖到 15 万泰铢一平，该项目 11 万泰铢一平。

　　这几个项目的位置关系，如下图所示。

　　单价 11 万泰铢一平，人民币 2 万出头。

　　期房 2025 年中交房，首付只需要 15%，8-10 万元。

　　面积 26 平、31 平等、34 平等中小户型。

　　锁定后疫情时代曼谷完全恢复之下的房价、租金。

　　单价 11 万泰铢、人民币 2 万出头。

　　有人会说，你真会忽悠，这么好的项目，你会舍得给我说，你怎么不买。

　　首先，抄底曼谷蕞好的时机是 2021-2022 年，不是现在，所以，我其实已经在 2021 年和 2022 年分别入手了曼谷。

　　另外，这个项目，在我实地考察过之后，也是果断的买了一套 28 号户型。

　　未来我也不知道，但我确定的是，我当下的这个选择，一定比 2019 年的曼谷楼市强（在高点），也一定比 2024 年强（持续恢复），这是曼谷楼市的周期决定的，顺势而为，择时很重要。

　　与共识者同行，与朋友们躬身，与实操者践行。

　　4% 或以上的租售比，代表着现金流。

　　10% 以上的泰铢低位，代表着货币价格差。

　　都是常识，钱也不多，资产配置开胃菜，但却和曼谷深度发生关系。

　　永久产权，带装修，实际面积，不好吗？

　　说了这么多，是让你来曼谷炒房吗？是让你来曼谷暴击吗？是让你来曼谷逆袭吗？

　　如果你不打算持有周期超过 5 年，请不要关注这个，请绕行。

　　如果你打算二三年翻番爆击，请不要关注这个，请绕行。

　　如果你家庭净资产低于 200 万元，请不要关注这个，请绕行。

　　如果你打算用借的钱贷的钱来买，请不要关注这个，请绕行。

　　这就是一个普通中产家庭为了让家庭未来更美好、家庭情绪更稳定、家庭规划更安全之下的一个小小的相对优质的资产配置而已，不能为此赋以太多的考量。

　　关于家具和后期租赁，米宅在曼谷有自己的团队和公司，会逐步完善服务，给大家提供更安心的服务。

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