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　　原标题：泰国房地产市场发展及房地产交易、租赁相关法律规定【泰国投资指南】

　　泰国的土地投资一直是东南亚土地市场投资的热点。本文介绍泰国的土地和房产发展情况及制度规定，为泰国投资者提供土地和房地产交易、租用的风险提示和法律建议。

　　泰国曼谷的基础交通设施令人印象深刻，城市公共交通线路附近汇集了四分之三以上的办公楼。中央商务区(CBD)拥有蕞多的高质量办公楼。近年来，需求的增加和空置率的下降导致了该地区房价的急剧上涨，现入住率已达到90%。此外，在主要基础设施附近的其他地区，许多办公楼正在建设中。

　　在边缘地区新开发的越来越多的高质量办公楼正吸引着跨国企业的关注和选择。许多新开发的项目正在受到越来越多的关注。

　　在亚洲金融危机之后，房地产市场逐渐复苏。为了促进对泰国房地产市场的投资，相关部门出台了一些措施。房地产公开发行基金(PFPO)是支持房地产市场投资的金融工具之一，PFPO市场已经增长了十多年。2012年，房地产市场发生了一次重要演变——房地产投资信托基金(REITs)被推出来取代PFPO。

　　在过去的十年里，泰国的房地产市场经历了一个缓慢但持续上升的趋势。造成这种趋势的一个重要原因是，出于工作或是享受退休生活的需要，越来越多的外国人决定在泰国生活或投资，导致泰国房地产的入住率和购买率更高。当然，泰国不同城市的市场表现是不同的。

　　自2019年以来，全球房地产市场面临着巨大变化。随着灵活办公和联合办公的发展趋势，办公楼的赛道正在发生变化。随着电子商务的发展，市场对于仓库和工厂的需求在增加。在疫情期间，泰国的房地产市场受到严重影响，部分原因是泰国严重依赖旅游业和居住在主要城市的外国人。2020年第二季度，新开发的房地产数量减少了73%以上。大多数泰国开发商的利润在2020年头部季度开始下降。在这样一个不确定的环境下，对现金流和产业链的担忧，以及买家在验房时面临的困难，都导致了大多数类型的房产需求下降。

　　由于泰国金融机构收紧了房地产开发项目贷款，当地开发商被迫与外国合作伙伴成立合资企业，以获得资金。自2018年以来，泰国和外国伙伴成立了20多家合资企业，开发住宅和商业项目。超过75%的曼谷合资项目是与日本公司成立的。近年来，泰国房地产开发商普遍采用的融资方式包括通过向公众建立公开上市的REITS发行债券或信托。

　　一般而言，泰国实行土地和建筑物登记制度，房地产交易应以书面形式进行，并向土地部门登记管理人登记。根据相关法律规定，该制度有一些例外。如果不按照上述规定办理，双方的交易对内有效，但不能向善意第三人主张对该不动产的权利。除登记外，可能还需根据相关规定办理一些手续，如部分房地产交易在登记前需要公告。向登记管理人登记的交易将记录在该不动产所有权文件中。公众可以查阅已登记的相关信息和文件。

　　根据泰国法律，房地产包括永久固定在土地上或构成土地组成部分的土地和财产。房地产的法律关系主要由《民商法》和《土地法》调整。

　　以下分别概述房地产的基本形式、所有权类型和所有权文件的区别。

　　土地上既可以存在所有权，也可以存在占有权。

　　土地所有权的凭证为地契（TitleDeed）。地契是泰国蕞安全、蕞有市场价值的土地所有权证书。

　　根据《土地法》的规定，具有占有权的土地所有人可以在特定目的或者特定条件下使用或者占用土地。土地占有权证书包括使用权证书、土地使用证书和土地占有权证书等。

　　一般来说，《民商法》将土地和位于土地上的建筑物视为房地产。这是因为建筑物是永久固定在土地上的，是土地不可分割的一部分。在实践中，一般可以判断，土地所有人被视为在其土地上建造的建筑物的所有人，或者建筑物的所有人有权或被允许使用土地，例如以土地租赁的形式使用土地。如果建筑物所有人对土地没有所有权，土地和建筑物将被视为相对独立的不动产，建筑物不作为土地的组成部分。根据泰国法律，普通建筑业主不会获得建筑所有权文件。在实践中，建筑许可证或正式的建筑交易合同是建筑物所有权的初步证据。

　　登记为共管财产的建筑物的所有权应分为单独的所有权部分，包括专有房产和房地产所有者共有的共同财产。个人单位和共有财产的登记所有权是区分商品房和其他类型房地产的主要特征。物业管理单位的房地产证书将作为房地产所有权的凭证发给单位持有人。除《民商法》和《土地法》外，商品房的法律关系还受《商品房法》的调整。

　　当事人可以在合同中自由选择并规定适用的准据法。但是，《法律适用冲突法》第三章规定，标的物是不动产的，准据法为该不动产所在管辖区域的法律。因此在实践中，涉及泰国房地产相关的合同当事人通常会选择适用泰国法律，因为与房地产有关的产权受到泰国法律的管辖。

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